부동산 권리분석 첫걸음, 등기부 체계 완벽 이해

 

등기부, 한 번에 끝내기! 📝 공인중개사 수험생 여러분, 공시법의 등기부 때문에 골머리 앓고 계시죠? 이제 막막한 등기부, 표제부, 갑구, 을구만 제대로 이해하면 공시법이 훨씬 쉬워집니다. 이 글이 여러분의 합격 길라잡이가 되어 드릴게요!

공인중개사 시험을 준비하면서 공시법 공부하다 보면 등기부라는 거대한 벽에 부딪히게 되죠. 무슨 말인지도 모르겠고, 헷갈리는 용어들 때문에 '아, 그냥 등기법은 포기할까?' 하는 생각이 들기도 하고요. 제가 수험생 때 딱 그랬거든요. 하지만 등기부의 기본 구조인 표제부, 갑구, 을구만 확실하게 정리해도 등기법의 절반은 잡고 가는 거나 마찬가지예요. 복잡한 내용은 잠시 잊고, 오늘은 이 세 가지 파트를 쉽고 재미있게 파헤쳐 볼까요? 😊

 

등기부의 얼굴, 표제부 (表題部) 🗺️

표제부(表題部)는 말 그대로 등기부의 '얼굴'이자 부동산의 '기본 정보'를 담고 있어요. 마치 사람의 주민등록증처럼, 이 부동산이 어디에 있고, 어떤 모습인지를 알려주는 거죠. 등기부를 떼면 제일 위에 나오는 부분이라 가장 먼저 확인하게 되는 곳이기도 합니다.

💡 핵심 키워드: 부동산의 '물리적 현황'

표제부에는 부동산의 위치, 면적, 구조 등 현황에 관한 정보가 기록됩니다. 시험에서는 '소재지번', '지목', '면적', '구조', '종류'같은 키워드들을 꼭 기억해 두세요! 특히 등기된 날짜인 접수연월일과 등기원인 및 기타사항도 표제부에 기록됩니다.

 

소유권의 기록, 갑구 (甲區) 👑

갑구(甲區)는 등기부의 '왕관'과도 같은 곳이에요. 이 부동산의 주인이 누구인지, 그리고 주인에게 무슨 일이 있었는지를 기록하는 부분이죠. 소유권과 관련된 모든 사항은 이 갑구에서 확인할 수 있습니다.

💡 핵심 키워드: '소유권' 관련 모든 사항

갑구에는 소유권의 취득, 이전, 변경, 그리고 제한에 관한 모든 내용이 기록됩니다. 예를 들어, '소유권보존', '소유권이전'같은 등기는 물론이고, 소유권을 제한하는 '가압류', '가처분', '압류', '경매개시결정' 등도 모두 갑구에 기록되는 중요한 내용입니다.

공인중개사 시험에서는 특히 갑구에 기록된 가압류나 압류, 가처분 같은 권리들을 보고 권리분석을 하는 문제가 자주 출제되니, 각 권리가 어떤 의미를 갖는지 꼭 정리해 두셔야 해요.

 

소유권 외 권리의 기록, 을구 (乙區) 🤝

을구(乙區)는 갑구와는 달리 소유권 이외의 권리를 기록하는 부분입니다. 부동산의 주인이 아닌 다른 사람들이 어떤 권리를 가지고 있는지를 나타내죠. 흔히 이야기하는 근저당, 전세권 등이 여기에 속합니다.

구분	핵심 권리
을구 (乙區)	저당권: 담보 대출 (은행) 근저당권: 계속적인 거래 (은행) 전세권: 전세 계약 (임차인) 지상권: 남의 땅에 건물 소유 지역권: 내 땅의 편의를 위해 남의 땅 이용

⚠️ 주의하세요!

을구에는 소유권 이외의 권리가 기록된다는 점을 명확히 알아두세요. 소유권 관련 권리는 갑구, 그 외의 권리는 을구입니다. 시험에서는 이 둘을 헷갈리게 하는 문제가 자주 나오니 주의해야 합니다.

 

공인중개사 합격을 위한 등기부 체계 정리 📝

자, 지금까지 등기부의 핵심 3가지, 표제부, 갑구, 을구에 대해 알아봤는데요. 머릿속에 이 체계를 단단히 잡아두는 것이 정말 중요합니다. 복잡한 등기부라도 이 세 가지 구조만 제대로 이해하고 있다면 권리 분석이 훨씬 수월해질 거예요.

1. 표제부: 부동산의 생김새(물리적 현황)를 확인하는 곳이에요.
2. 갑구: 부동산의 주인(소유권)과 관련된 모든 내용을 확인하는 곳입니다.
3. 을구: 소유권 외의 권리(저당권, 전세권 등)를 확인하는 곳입니다.

등기부 등본은 법정에서, 실무에서, 그리고 시험에서도 빼놓을 수 없는 중요한 서류입니다. 오늘 정리한 내용만 잘 숙지하셔도 공시법 고득점은 물론, 앞으로 공인중개사가 되신 후에도 큰 도움이 될 거예요. 힘든 수험 생활이지만, 포기하지 않고 꾸준히 하시면 좋은 결과가 있을 거라고 믿습니다! 화이팅! 💪 더 궁금한 점이 있다면 언제든지 댓글로 물어봐주세요.