부동산의 진짜 시작

대항력 있는 임차인은 낙찰자 입장에서 보증금을 인수하거나 명도에 어려움을 겪을 수 있어 반드시 주의가 필요한 대상입니다.지금부터 대항력 있는 임차인이 언제 인수 대상이 되는지 알아볼까요? 1. 대항력이란 무엇인가대항력이란 임차인이 임대차 관계를 제3자에게 주장할 수 있는 권리를 말합니다.쉽게 말하면 소유자가 바뀌더라도 임차인이 그 집에서 계속 살 수 있는 법적 힘입니다.대항력을 가지기 위해서는 다음의 두 요건을 모두 충족해야 합니다.대항력 요건내용점유임차인이 실제로 거주하거나 영업하고 있는 상태전입신고 또는 사업자등록주택은 전입신고, 상가는 사업자등록을 완료해야 함 이 두 요건을 모두 충족한 다음 날부터 대항력이 발생합니다.예를 들어 2024년 3월 10일에 전입신고를 하고 실제 거주를 시작했다면 202..

내가 사는 집이 경매에 붙여진다면 내 전세 보증금은 안전할지 불안하신가요? 지금부터 보증금을 지켜줄우선 변제권과 최우선 변제권에 대해차근차근 알아가 보겠습니다. 1. 우선변제권과 최우선변제권은 왜 생겼을까예전에는 집이 경매로 넘어가면 임차인은 보증금을 거의 돌려받지 못하는 경우가 많았습니다. 특히 보증금이 적은 사람일수록 손해가 더 컸습니다.그래서 임차인을 보호하기 위해 우선변제권 제도가 생겼고 그중에서도 가장 어려운 처지의 임차인을 보호하기 위해 최우선변제권이라는 특례 규정이 만들어졌습니다.우선변제권은 일반 임차인의 보증금을 다른 권리자보다 우선 보호하기 위한 제도최우선변제권은 보증금이 적은 소액 임차인에게 일부 금액을 가장 먼저 지급하는 제도입니다.2. 우선변제권과 최우선변제권의 차이구분우선 변제..

경매 입찰가 산정 시 감정가 산정 시점, 비용, 리스크를 포함한 실전 전략을 쉽게 정리했습니다. 초보자도 이해할 수 있는 투자 원칙과 체크리스트를 소개합니다. 1. 감정가는 참고자료일 뿐 절대적인 기준은 아니다법원이 제시하는 감정가는 경매 절차에서 기준가격으로 활용되며, 해당 물건의 가치를 평가한 금액입니다.하지만 감정가는 보통 경매 개시 전 6개월에서 1년 사이에 이루어지는 경우가 많아, 실제 낙찰 시점과 시간 차이가 발생할 수 있습니다.이 기간 동안 부동산 시장 상황이 변하거나, 물건 상태에도 변화가 생길 수 있어 감정가가 현재 시세를 완벽히 반영하지 못할 수 있습니다.또한 감정평가는 공시지가, 인근 거래 사례, 토지·건물 상태 등을 종합해 산출하므로, 점유자 문제나 추가 수리 필요 등 특수 상황은 ..

부동산 경매에서 권리 분석은 투자 성공의 핵심입니다.특히 물권과 채권은 법적 성격과 효력이 명확히 다르므로, 이를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.이번 글에서는 두 권리의 정의와 특성, 그리고 경매 시 배당 방식의 차이를 명확하게 비교·분석해 드릴게요. 1. 물권(物權)이란?물권은 물건 자체에 대하여 직접적 지배권을 행사하는 권리입니다.부동산 소유권이 가장 대표적인 물권이며 소유자는 해당 부동산을 자유롭게 사용·수익·처분할 수 있습니다.법적 안정성을 확보하기 위해 물권은 부동산 등기부에 반드시 등기되어야 하며, 이를 통해 제삼자에 대항할 수 있는 대항력을 갖춥니다. 물권의 특징부동산을 직접 소유하거나 관리할 수 있는 권리다른 사람에게도 내 권리를 인정받을 수 있는 힘(등기부를 통해 공개됨)권리를 인정받..

“낙찰받고 나면 끝 아닌가요?”그 집에 들어가지 못한다면, 그건 ‘내 집’이 아닙니다.경매 초보자들이 가장 어려워 하는 과정바로 ‘명도(明渡)’, 즉 기존 점유자를 내보내고 내가 실질적으로 사용하거나 입주할 수 있는 상태를 만드는 과정입니다. 1.명도는 무엇인가요?명도(明渡)는 쉽게말해 그 부동산에 살고있는 사람을 나가게 하여 내가 사용수익 할 수 있도록 만드는 절차입니다.경매는 ‘소유권’만을 이전해주지, 그 부동산을 비워서 넘겨주는 의무까지는 없습니다.즉, 사람이 살고 있든, 짐이 쌓여 있든, 낙찰자의 책임으로 낙찰자가 직접 해결해야 합니다.지금부터 차근차근 어떤 방법으로 명도를 진행해야 좋을지 알아볼까요? 2.명도가 안 되는 상황은 어떤 게 있을까요?명도가 어려워지는 대표적인 사례는 다음과 같습니다1..

“경매는 복잡하고 어렵다?” 초보자라면 누구나 느끼는 막막함이죠. 하지만 경매 절차는 7단계만 기억하면 의외로 간단합니다. 오늘은 부동산 경매의 흐름을 쉽게 정리해 볼게요! 1단계: 경매 물건 검색가장 먼저 할 일은 내가 입찰할 만한 경매 물건을 찾는 것입니다.스피드 옥션이나 지지옥션, 굿옥션등 유로경매 사이트를 이용하셔도 되지만 초보자라면 무료경매 사이트부터 이용 후 유료로 넘어가는 걸 추천드립니다.유료 경매 사이트도 아래의 정보내용을 바탕으로 정보를 제공하므로 이용 시 크로스체크가 필수입니다. 대법원 경매정보 https://www.courtauction.go.kr법원에서 진행하는 경매물건 정보를 공식적으로 제공물건 검색, 입찰일정, 감정평가서, 매각물건명세서 등 열람 가능기본정보는 무료, ..

“경매는 진짜 싸게 살 수 있나요?”“뉴스 보니까 반값에 샀다던데… 그게 가능한 거예요?”처음 경매를 접하는 분들이 가장 많이 묻는 질문입니다.결론부터 말하자면, 네. 싸게 살 수 있습니다.하지만 '무조건 싸다'는 아닙니다. 싸게 살 수 있는 이유가 있는 구조이기 때문이죠.그 이유를 오늘 확실하게 짚어드릴게요. 1. 급하게 파는 시장, 경매 일반 매매시장은 팔고싶은 사람과 사고싶은 사람이 서로 가격을 조율해서 거래합니다.하지만 경매는 다릅니다.경매는 팔고싶어서파는 게 아니라 팔 수 밖에 없어서 나오는 물건입니다.대출금을 못 갚아서, 세금 체납으로, 혹은 소송 끝에 어쩔 수 없이 경매로 나오는 물건들이 많습니다.예를 들어 볼까요?김 사장님이 10억짜리 아파트를 담보로 7억 대출을 받았는데 사업이 어려..