공인중개사 공법: 주택 공급 순위 (특별공급 vs 일반공급) 완벽 정리!

 

공인중개사 공법, 주택의 공급 순서가 헷갈리시나요? 특별공급, 일반공급, 청약제도까지! 복잡하게만 느껴지는 주택 공급 파트를 쉽고 명쾌하게 정리해 드릴게요. 합격으로 가는 길, 이 글 하나로 끝내 보세요! 😊

공인중개사 시험을 준비하시는 여러분, 안녕하세요! 민법, 중개사법도 만만치 않은데, 공법은 정말 양이 방대해서 어디서부터 손을 대야 할지 막막하실 거예요. 특히 주택법의 '주택의 공급' 파트는 특별공급, 일반공급, 청약 제도 등 외울 것도 많고 헷갈리는 내용이 많아서 저도 공부할 때 정말 고생했던 기억이 있거든요. 하지만 이 파트는 출제 비중도 높고, 실무에서도 정말 중요한 부분이니 절대 포기할 수 없겠죠? 오늘은 여러분의 고민을 덜어드리고자, 공인중개사 수험생의 눈높이에 맞춰 주택의 공급 순위와 제도를 핵심만 콕콕 짚어 정리해 드릴게요.

주택 공급의 기본 원칙과 순서 이해하기 🤔

주택법상 사업주체가 건설한 주택을 공급할 때는 기본적으로 일정한 규칙에 따라 순서를 정해야 합니다. 이 순서를 정하는 이유는 주택 공급의 공정성을 확보하고, 사회적 약자나 특수한 상황에 있는 사람들에게 우선적으로 주택을 얻을 기회를 주기 위함이에요. 크게 보면, '특별공급'과 '일반공급'으로 나뉘며, 특별공급이 일반공급보다 우선적인 지위를 가집니다. 즉, 특별공급 대상자에게 먼저 기회를 주고 남은 물량을 일반공급으로 돌리는 방식인 거죠. 주택의 종류는 크게 '국민주택'과 '민영주택'으로 구분되는데, 공급 순위와 방식에서 약간의 차이가 있다는 것도 기억해두시면 좋아요!

💡 알아두세요!
국민주택은 국가, 지자체, 한국토지주택공사(LH) 등이 건설하는 주택으로, 저소득층의 주거 안정을 목적으로 합니다. 민영주택은 민간 건설업자가 건설하는 주택을 말해요. 이 둘의 공급 기준이 미묘하게 다르니, 시험 문제 풀 때 꼭 구분해서 접근해야 합니다!

 

특별공급, 누가 먼저 청약할까? 👩‍💼

특별공급은 정책적 배려가 필요한 계층을 대상으로 하는 주택 공급 방식입니다. 일반공급보다 경쟁률이 낮을 수 있어 당첨 확률이 높다는 장점이 있죠. 시험에서는 어떤 계층이 특별공급 대상인지 정확히 아는 것이 중요합니다. 주요 특별공급 대상은 다음과 같습니다.

• 기관추천 특별공급: 국가유공자, 보훈대상자, 장애인, 군인 등 국가에 공헌하거나 특별한 희생을 한 분들을 대상으로 합니다.
• 다자녀가구 특별공급: 미성년 자녀를 둔 세대주로, 자녀 수가 많을수록 가점이 높아집니다.
• 신혼부부 특별공급: 혼인 기간이 일정 기간 이내인 신혼부부를 대상으로 합니다. 자녀 수, 소득 등 다양한 기준이 적용돼요.
• 노부모부양 특별공급: 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양하고 있는 무주택 세대주가 대상입니다.
• 생애최초 특별공급: 과거 주택을 소유한 적이 없는 무주택 세대주를 대상으로 합니다.

각 대상별로 세부적인 조건(소득, 자산, 거주 기간 등)이 매우 복잡하게 얽혀있으니, 문제 풀 때는 지문에 제시된 조건을 꼼꼼히 확인하는 연습이 필요해요.

⚠️ 주의하세요!
특별공급은 생애 한 번만 당첨될 수 있습니다. 또한, 특별공급과 일반공급은 동시에 청약 신청할 수 있지만, 특별공급에 당첨되면 일반공급 청약은 무효 처리됩니다. 이 점도 시험에 자주 나오는 부분이므로 잘 기억해두세요.

1순위 vs 2순위, 일반공급의 치열한 경쟁 ⚔️

특별공급 물량을 제외하고 남은 주택은 일반공급으로 돌아갑니다. 일반공급은 특별한 자격 없이 일정 요건을 충족하는 모든 청약자가 경쟁하는 방식이에요. 여기서는 순위가 당첨에 가장 중요한 요소가 됩니다. 청약 통장 가입 기간과 납입 횟수, 거주 지역 등에 따라 1순위와 2순위로 나뉘는데, 경쟁이 치열한 요즘은 사실상 1순위가 아니면 당첨되기 어렵다고 봐야 해요.

구분	청약 자격 (예시)
투기과열지구	청약 통장 가입 후 2년 경과 & 24회 이상 납입
조정대상지역	청약 통장 가입 후 2년 경과 & 24회 이상 납입
수도권 비규제지역	청약 통장 가입 후 1년 경과 & 12회 이상 납입

일반공급의 당첨자 선정 방식은 민영주택과 국민주택이 다릅니다. 민영주택은 '청약 가점제'가 적용되어 무주택 기간, 부양가족 수, 청약 통장 가입 기간 등을 종합적으로 평가해 점수가 높은 사람부터 당첨자를 선정하고, 국민주택은 납입 횟수와 총액으로 순위를 정해요. 이 부분은 시험 단골 문제이니 꼭 암기하셔야 합니다!

 

청약제도 총정리: 가점제와 추첨제 🧮

앞서 언급했듯이, 민영주택 일반공급의 당첨자를 선정하는 방법은 청약 가점제와 추첨제로 나뉩니다. 지역과 주택 규모에 따라 가점제 비율이 달라지니, 이 역시 문제에 맞춰 잘 파악해야 해요. 가점제 항목은 총 84점 만점으로 구성되는데요, 이 계산법을 간단하게 정리해 볼게요.

📝 청약 가점 계산법

무주택기간 (최대 32점): 1년당 2점씩 가산 (최대 15년)

부양가족수 (최대 35점): 5점부터 시작, 1명당 5점 가산 (최대 6명)

청약통장 가입기간 (최대 17점): 1년당 2점씩 가산 (최대 15년)

간단해 보이지만, 무주택 기간이나 부양가족 산정 기준이 복잡해서 헷갈리기 쉽습니다. 특히 주택을 소유한 적이 있거나, 부모님을 모시고 있는 경우 등 다양한 사례를 통한 문제 풀이 연습이 중요해요. 추첨제는 가점제로 당첨되지 않은 사람을 대상으로 무작위 추첨을 통해 당첨자를 선정하는 방식이라, 가점이 낮은 사람에게는 거의 유일한 희망이죠.

 

💡

공법 주택 공급 핵심 정리

✨ 공급 순서: 특별공급 후 일반공급

📊 특별공급: 정책적 배려 계층에 우선 공급 (기관추천, 다자녀, 신혼부부, 노부모부양 등)

🧮 일반공급: 순위(1, 2순위)와 가점제로 경쟁

👩‍💻 청약제도: 민영주택은 가점제(무주택기간, 부양가족, 통장가입기간), 국민주택은 납입 횟수와 총액이 중요!

복잡한 공급 제도, 이 핵심만은 꼭 기억하세요!

자주 묻는 질문 ❓

Q: 특별공급에 해당하는지 잘 모르겠어요. 어디서 확인할 수 있나요?

A: 특별공급은 대상별로 제출 서류와 자격 요건이 매우 복잡하고 까다롭습니다. 가장 정확한 방법은 각 특별공급 유형에 해당하는 기관(예: 장애인복지관, 국가보훈처 등)에 직접 문의하거나, 한국부동산원 청약홈 홈페이지에서 자가진단 서비스를 이용해볼 수 있습니다.

Q: 청약 가점에서 부양가족 수는 어떻게 계산하나요?

A: 청약 신청자의 주민등록등본에 3년 이상 함께 등재된 직계존속(배우자 부모 포함)과, 주민등록등본에 등재된 직계비속(만 30세 미만) 등을 포함하여 계산합니다. 각 항목별로 세부 기준이 다르므로, 실제 점수 계산 시에는 청약홈 사이트의 가점 계산기를 활용하는 것이 가장 정확합니다.

Q: 공인중개사 시험에서 주택 공급 파트가 왜 중요한가요?

A: 주택 공급 파트는 주택법에서 중요한 비중을 차지하는 부분이며, 공인중개사로서 실무에서 고객 상담 시 청약 자격, 순위, 특별공급 등에 대한 질문을 많이 받게 됩니다. 이론과 실무 모두 중요한 부분이니 꼼꼼히 공부하셔야 합니다.