용도변경 허가와 신고, 공인중개사 시험에 나오는 핵심 포인트

 

용도변경, 이제 더 이상 어렵지 않아요! 공인중개사 2차 시험 필수 암기 사항인 건축물 용도변경 기준을 체계적으로 정리하고, 합격을 위한 핵심 포인트를 짚어드립니다.

공인중개사 2차 시험을 준비하면서 '건축법' 파트, 특히 건축물 용도변경 때문에 머리가 지끈거렸던 경험, 저만 있는 거 아니죠? 솔직히 용도 변경의 허가, 신고, 기재 변경이라는 개념 자체가 헷갈리는데, 심지어 시설군까지 외워야 한다니... 진짜 외울 게 너무 많아서 포기하고 싶을 때도 있었어요. 하지만 걱정 마세요! 제가 시험에 나오는 핵심 내용만 쏙쏙 뽑아서 정리해 드릴게요. 이 글만 제대로 봐도 용도변경 문제는 거뜬히 풀 수 있을 거예요. 😊

 

용도변경의 기본, '시설군' 9가지 완벽 정리 📋

용도변경의 허가/신고 기준은 건축물의 용도 분류인 9가지 시설군을 기준으로 결정돼요. 이 9가지 시설군은 중요도나 위험도에 따라 상위 시설군부터 하위 시설군으로 나뉘는데, 이걸 제대로 외우는 게 첫걸음입니다.

1. 상위 시설군 (위험도 높음)
   1. 자동차 관련 시설군
   2. 산업 등 시설군
   3. 전기통신 시설군
   4. 문화 및 집회 시설군
   5. 영업 시설군
   6. 교육 및 복지 시설군
   7. 근린생활 시설군
   8. 주거업무 시설군
   9. 그 밖의 시설군

⚠️ 주의하세요!
이 9가지 시설군의 순서를 정확하게 외우는 것이 중요합니다. 보통 앞글자를 따서 "자산전문영교근주그" 와 같이 암기하면 편리해요!

 

용도변경의 세 가지 기준: 허가, 신고, 기재내용 변경 📜

시설군을 외웠다면 이제 본격적으로 용도변경의 기준을 알아볼 차례입니다. 용도변경은 크게 3가지 경우로 나뉩니다.

구분	기준	예시
허가 대상	상위 시설군으로 변경할 때	주거업무시설군(8)을 영업시설군(5)으로 변경
신고 대상	하위 시설군으로 변경할 때	영업시설군(5)을 교육복지시설군(6)으로 변경
기재내용 변경	같은 시설군 내에서 변경할 때	단독주택(주거업무)을 공동주택(주거업무)으로 변경

헷갈리는 예시 📝

Q: 같은 시설군 내에서도 허가/신고를 받아야 하는 경우가 있나요?

A:

• 바닥면적 합계 500㎡ 이상: 같은 시설군 내의 용도변경이라도, 변경하려는 용도의 바닥면적 합계가 500㎡ 이상인 경우에는 시·군·구 건축위원회의 심의를 거쳐야 할 수 있어요.
• 용도 변경 면적 기준: 용도 변경을 하려는 건축물의 대수선 범위에 해당하면 허가 또는 신고 대상이 될 수 있습니다.

 

시험을 위한 용도변경 암기 팁과 문제풀이 요령 💡

이론을 알았으니 이제 문제를 풀어볼 차례입니다. 실제 시험에서는 단순 암기뿐만 아니라 응용 문제가 많이 나오기 때문에, 다음 팁들을 꼭 기억하세요!

1. 문제 풀이 순서: 문제에서 제시된 용도 2가지를 먼저 확인하고, 해당 용도가 각각 어떤 시설군에 속하는지 파악하세요.
2. 시설군 순서 적용: 내가 외운 9가지 시설군 순서를 떠올리면서, 변경 전 용도가 변경 후 용도보다 '상위'인지 '하위'인지 구분합니다.
3. 허가/신고 판단:
   • 상위로 변경: 허가 대상 (건축위원회 심의 필요)
   • 하위로 변경: 신고 대상
   • 같은 시설군 내: 기재내용 변경 (단, 500㎡ 이상은 건축사 도움)
4. 특수한 경우: '주택'과 '공동주택'은 같은 시설군이지만, 상호 간의 변경은 건축법상 용도변경 절차를 따르지 않아도 된다는 예외 사항도 기억해야 합니다.

용도변경 계산기 🔢

원하는 용도변경이 허가 대상인지 신고 대상인지 직접 확인해보세요!

현재 용도: 1. 자동차 관련 시설군 2. 산업 등 시설군 3. 전기통신 시설군 4. 문화 및 집회 시설군 5. 영업 시설군 6. 교육 및 복지 시설군 7. 근린생활 시설군 8. 주거업무 시설군 9. 그 밖의 시설군
변경할 용도: 1. 자동차 관련 시설군 2. 산업 등 시설군 3. 전기통신 시설군 4. 문화 및 집회 시설군 5. 영업 시설군 6. 교육 및 복지 시설군 7. 근린생활 시설군 8. 주거업무 시설군 9. 그 밖의 시설군

 

 

핵심 요약: 용도변경 합격을 위한 3단계 📝

복잡한 용도변경, 시험 합격을 위해 딱 3가지만 기억하세요!

1. 1단계: 시설군 암기
   9가지 시설군을 정확한 순서로 외운다. (예: 자산전문영교근주그)
2. 2단계: 허가/신고 기준 판단
   상위 시설군으로 가면 '허가', 하위로 가면 '신고', 같은 시설군 내에서는 '기재내용 변경'임을 기억한다.
3. 3단계: 예외 사항 숙지
   시험에 자주 나오는 예외 사항(500㎡ 이상, 주택 간 변경 등)을 놓치지 않고 꼼꼼히 체크한다.

자주 묻는 질문 ❓

Q: 용도변경 시 건축사의 도움이 꼭 필요한가요?

A: 바닥면적의 합계가 500㎡ 이상인 용도변경은 건축사의 설계가 필요합니다. 하지만 500㎡ 미만이고, 상위 시설군으로 변경하는 경우라면 건축사의 도움 없이도 허가를 받을 수 있습니다.

Q: 용도변경 시 면적 기준은 어떻게 되나요?

A: 용도변경의 허가 및 신고는 면적과 관계없이 시설군 간의 상하 이동에 따라 결정됩니다. 다만, 변경하려는 용도의 바닥면적 합계가 500㎡ 이상인 경우에는 건축사 설계가 필요하다는 점을 기억해두세요.

용도변경, 이제 좀 감이 잡히시나요? 시험이 다가올수록 불안한 마음이 커질 텐데, 이 글이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요. 용도변경은 복잡해 보여도 핵심 원리만 이해하면 충분히 정복할 수 있는 파트니까요! 모두 파이팅! 😊