시험에 꼭 나오는 공법 기반시설, 핵심 포인트만 짚어드려요

 

공인중개사 공법, 기반시설 파트 완전 정복! 복잡한 기반시설의 종류부터 설치기준, 그리고 시험에 자주 나오는 부과금까지 쉽고 명쾌하게 정리해 드립니다.

공인중개사 시험을 준비하는 여러분, 공법 공부 정말 만만치 않죠? 그중에서도 국토계획법에 나오는 기반시설은 종류도 많고 개념도 복잡해서 헷갈리기 쉬운 파트예요. 저도 수험생 때 '도대체 이게 왜 이렇게 많아!'라며 한숨 쉬던 기억이 나네요. 😅 하지만 이 파트, 포기하면 안 되는 거 아시죠? 문제은행식으로 출제되는 경우가 많아 한번 제대로 정리해두면 효자 과목이 될 수 있거든요! 오늘은 우리 동네의 필수 요소인 '기반시설'을 중심으로, 시험에 꼭 필요한 내용들만 콕콕 짚어볼게요. 😊

기반시설, 도대체 뭘 말하는 걸까? 🤔

'기반시설'이란 우리 생활에 꼭 필요한 시설들을 통틀어 말해요. 도로, 공원, 학교, 하수도 같은 것들이요. 공법 공부를 시작할 때 가장 먼저 외워야 할 것은 바로 이 기반시설의 종류를 구분하는 거예요. 이게 시험 문제의 뼈대가 되거든요!

기반시설은 크게 7가지로 분류됩니다. 교통시설부터 환경기초시설까지, 비슷한 성격의 시설들을 묶어서 암기하면 훨씬 효율적이에요. 한 번 표로 정리해 볼까요?

분류	주요 시설 예시
교통시설	도로, 철도, 항만, 공항, 주차장
공간시설	광장, 공원, 녹지, 유원지
유통 및 공급시설	유통업무설비, 수도, 전기, 가스, 열 공급설비
공공문화체육시설	학교, 운동장, 공공청사, 도서관
방재시설	하천, 유수지, 저수지, 방화설비
보건위생시설	장사시설, 도축장, 종합의료시설
환경기초시설	하수도, 폐기물처리시설, 수질오염방지시설

기반시설 설치기준과 도시·군계획시설 🏗️

이런 기반시설은 아무데나 막 설치하는 게 아니에요. 도시·군관리계획으로 결정하여 설치해야 하죠. 이렇게 도시·군관리계획으로 결정된 시설을 우리는 '도시·군계획시설'이라고 불러요. 그러니까 기반시설 ⊃ 도시·군계획시설이라고 생각하면 쉽겠죠?

모든 기반시설이 도시·군관리계획으로 결정되어야 하는 건 아니에요. 예를 들어, 소규모 주차장이나 특정 용도의 하수도 등은 도시·군관리계획 없이도 설치할 수 있답니다. 이 예외들을 기억해두는 것도 시험 팁이에요!

💡 알아두세요!
도시·군계획시설로 결정되지 않은 기반시설은 '도시·군계획시설사업'의 대상이 될 수 없어요. 이 차이점을 명확히 알아야 다음 개념인 '부과금'을 이해할 수 있답니다.

기반시설 설치 부담금, 왜 내는 걸까? 💰

이 파트가 공인중개사 수험생들이 가장 어려워하는 부분 중 하나일 거예요. 새로운 개발행위로 인해 기반시설의 설치가 필요해질 때, 그 비용을 개발행위를 하는 사람이 부담하게 하는 제도가 바로 '기반시설 설치 부담금'입니다. 모든 개발행위에 부과되는 건 아니고, 일정 규모 이상일 때만 부과된다는 점이 중요해요.

계산해봐요! 부과금 산정 🔢

기반시설 설치 부과금은 다음의 공식으로 산정해요.

부과금 = (신축·증축 면적 - 200㎡) x 기반시설 표준비용 x 용지환산계수 x 기반시설 부담률

• 200㎡를 초과하는 경우만 부과! 꼭 기억하세요.
• 기반시설 표준비용: 국토교통부 장관이 정해서 고시하는 금액이에요.
• 용지환산계수: 지역별로 기반시설을 만드는 데 필요한 땅값이 다르니, 이를 반영하는 계수죠.
• 기반시설 부담률: 20% 이내의 범위에서 조례로 정합니다.

※ 이 계산은 예시이며, 실제 산정 시에는 다양한 변수가 적용될 수 있습니다.

 

자주 묻는 질문 ❓

Q: 기반시설 부담구역은 어떻게 지정되나요?

A: 개발밀도관리구역 외의 지역 중에서, 기반시설 설치가 필요한 곳을 대상으로 시장·군수가 지정합니다. 용도지역 변경이나 개발행위 증가율이 20% 이상인 경우에 지정할 수 있어요.

Q: 기반시설 부담금은 현금으로만 내야 하나요?

A: 원칙은 현금으로 납부하지만, 부과 대상 토지 및 그와 비슷한 토지로 대신 낼 수도 있습니다. 이를 '물납'이라고 해요.

Q: '기반시설'과 '공공시설'은 같은 건가요?

A: 아닙니다. 공공시설은 기반시설 중 도로, 공원, 학교 등 행정청이 관리하는 시설을 말해요. 이 둘을 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.

공법은 휘발성이 강한 과목이라 이렇게 개념을 잡고 주기적으로 복습하는 게 정말 중요해요. 오늘 정리한 내용들이 여러분의 공부에 큰 도움이 되었으면 좋겠네요. 더 궁금한 점이 있다면 언제든 댓글로 물어봐주세요! 😊