부동산의 진짜 시작

경매 입찰가 산정 시 감정가 산정 시점, 비용, 리스크를 포함한 실전 전략을 쉽게 정리했습니다. 초보자도 이해할 수 있는 투자 원칙과 체크리스트를 소개합니다. 1. 감정가는 참고자료일 뿐 절대적인 기준은 아니다법원이 제시하는 감정가는 경매 절차에서 기준가격으로 활용되며, 해당 물건의 가치를 평가한 금액입니다.하지만 감정가는 보통 경매 개시 전 6개월에서 1년 사이에 이루어지는 경우가 많아, 실제 낙찰 시점과 시간 차이가 발생할 수 있습니다.이 기간 동안 부동산 시장 상황이 변하거나, 물건 상태에도 변화가 생길 수 있어 감정가가 현재 시세를 완벽히 반영하지 못할 수 있습니다.또한 감정평가는 공시지가, 인근 거래 사례, 토지·건물 상태 등을 종합해 산출하므로, 점유자 문제나 추가 수리 필요 등 특수 상황은 ..

부동산 계약에서 가장 자주 등장하는 용어 중 하나가 바로 대항력입니다.특히 임차인, 즉 세입자라면 반드시 알고 있어야 하는 개념입니다.이 글에서는 대항력이 무엇인지, 어떤 조건이 필요한지, 실전에서 어떻게 작용하는지까지 쉽게 정리해 보겠습니다. 1. 대항력이란 무엇인가?대항력은 말 그대로 남에게 항의할 수 있는 권리입니다.정확히는 임차인이 제3자에게 임대차 계약을 주장할 수 있는 힘을 의미합니다.예를 들어볼까요?A가 주택을 임차해 살고 있다가집주인 B가 그 집을 다른 사람 C에게 팔아버린다면A는 C에게도 나 여기 계속 살겠다고 주장할 수 있어야 합니다.이게 바로 대항력입니다.대항력이 없다면, C는 A에게 이렇게 말할 수 있습니다."난 당신과 계약한 적 없으니 당장 나가세요."따라서 대항력은 임차인의 거주..

부동산 거래나 경매를 하다가 이런 이야기 들으신 적 있으신가요?“이거 법정지상권 성립할 수도 있어요.”“이거 낙찰받아도 건물 철거 못 할 수 있어요.”바로 오늘의 주인공 법정지상권에 대해 알아볼게요 1. 법정지상권, 간단히 말하면?법정지상권이란 건물은 내 것인데 땅은 남의 것일 때 건물을 계속 사용할 수 있게 해주는 자동 권리입니다.예를 들어 땅이 다른 사람 이름으로 되어있는 작은 건물을 갖고 있는데갑자기 땅 주인이 와서 “이제 내 땅이니까 건물 부수고 나가세요!”라고 한다면 어떨까요?이런 부당함을 막기 위해 만들어진 법률이 법정지상권입니다.법정 지상권이 생기게 되면건물 주인은 땅을 빌릴 수 있는 권리를 자동으로 얻게 되고땅 주인은 마음대로 건물 철거를 요구할 수 없습니다즉 법정지상권은 말 그대로 법에..

부동산 경매에서 권리 분석은 투자 성공의 핵심입니다.특히 물권과 채권은 법적 성격과 효력이 명확히 다르므로, 이를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.이번 글에서는 두 권리의 정의와 특성, 그리고 경매 시 배당 방식의 차이를 명확하게 비교·분석해 드릴게요. 1. 물권(物權)이란?물권은 물건 자체에 대하여 직접적 지배권을 행사하는 권리입니다.부동산 소유권이 가장 대표적인 물권이며 소유자는 해당 부동산을 자유롭게 사용·수익·처분할 수 있습니다.법적 안정성을 확보하기 위해 물권은 부동산 등기부에 반드시 등기되어야 하며, 이를 통해 제삼자에 대항할 수 있는 대항력을 갖춥니다. 물권의 특징부동산을 직접 소유하거나 관리할 수 있는 권리다른 사람에게도 내 권리를 인정받을 수 있는 힘(등기부를 통해 공개됨)권리를 인정받..

부동산 권리 중 임차권은 전세권만큼 중요하지만 의외로 헷갈리기 쉽습니다. 전입신고도 했고 계약서도 썼는데 왜 ‘보호받는다’고 하는 걸까? 부동산 권리,임차권의 핵심만 딱 짚어, 초보도 전문가처럼 바로 이해할 수 있도록 쉽게 풀어드리겠습니다. 1. 임차권이란?임차권은 말 그대로 ‘임차인(세입자)이 집을 일정 기간 사용할 수 있는 권리’를 뜻합니다.부동산 법률에서는 임대차 계약을 맺은 사람이 법적으로 보호받을 수 있도록 임차권을 인정해주죠.전세권과 달리 등기하지 않아도 주택임대차보호법에 따라 보호를 받을 수 있다는 점이 가장 큰 특징입니다.즉, 계약서만 작성했다고 다 임차권이 보호받는 것은 아니고 법이 정한 조건을 갖춰야만 내 권리를 지킬 수 있어요.임차권은 우리 주변에서 흔히 접하는 전월세 계약의 ..

“낙찰받고 나면 끝 아닌가요?”그 집에 들어가지 못한다면, 그건 ‘내 집’이 아닙니다.경매 초보자들이 가장 어려워 하는 과정바로 ‘명도(明渡)’, 즉 기존 점유자를 내보내고 내가 실질적으로 사용하거나 입주할 수 있는 상태를 만드는 과정입니다. 1.명도는 무엇인가요?명도(明渡)는 쉽게말해 그 부동산에 살고있는 사람을 나가게 하여 내가 사용수익 할 수 있도록 만드는 절차입니다.경매는 ‘소유권’만을 이전해주지, 그 부동산을 비워서 넘겨주는 의무까지는 없습니다.즉, 사람이 살고 있든, 짐이 쌓여 있든, 낙찰자의 책임으로 낙찰자가 직접 해결해야 합니다.지금부터 차근차근 어떤 방법으로 명도를 진행해야 좋을지 알아볼까요? 2.명도가 안 되는 상황은 어떤 게 있을까요?명도가 어려워지는 대표적인 사례는 다음과 같습니다1..

"전세권이요? 그냥 전세에 ‘권’자 붙인 거 아닌가요?"이런 생각, 솔직히 한 번쯤 해보셨죠.오늘은 ‘전세권’이라는 이름 뒤에 숨겨진 법적 위상과,임차권과의 미묘한 차이까지 재미있고 쉽게 알려드릴게요. 1. 전세권이란?전세권은 부동산을 일정 기간 빌려 쓰기 위해 전세금을 지급하고,그 부동산을 직접 점유하며 사용할 수 있는 권리를 등기까지 마친 것입니다.한마디로 말하면, 전세금을 내고 빌린 집을 등기부에 등록해 법적으로 ‘내 권리’라고 못 박아 놓은 것이죠.이 전세권은 민법상 ‘물권’에 해당합니다.즉, 집주인이 바뀌어도, 등기된 전세권이 있으면 그대로 내 권리를 주장할 수 있다는 것입니다. 2.전세권 vs 일반 전세(임차권), 비슷한 점도 있다?일반적인 전세 계약을 체결할 경우 우리는 임차권 을 갖게 됩..

“근저당? 그냥 은행 빚 아닌가요?”그렇게 넘겼다간낙찰 후 보증금까지 떠안을 수 있습니다.특히 초보 경매 자라면 반드시 알아야 할 핵심 용어!등기부등본 속 근저당의 위치가 돈을 지킬 열쇠입니다.지금부터 정확히 정리해드립니다. 1. 근저당이란? – 부동산 세계의 보증수표근저당권이란?돈 빌려준 사람이 집에 걸어두는 보험 같은 것입니다.정식 정의: 채권자가 일정 금액 한도 내에서 반복적으로 채권을 담보하기 위해 설정하는 저당권.쉽게 말해: "혹시 너 돈 못 갚으면, 네 집 내가 가져간다!"라는 일종의 선언문은행이 1억 원을 빌려주며 근저당을 설정할 때,‘1억 + 이자 + 비용’을 보장받기 위해 1억 2천만 원 정도를 근저당으로 설정합니다. 2. 경매에서 근저당이 중요한 이유경매 물건은 대부분 빚 때문에 나온 ..

“경매는 복잡하고 어렵다?” 초보자라면 누구나 느끼는 막막함이죠. 하지만 경매 절차는 7단계만 기억하면 의외로 간단합니다. 오늘은 부동산 경매의 흐름을 쉽게 정리해 볼게요! 1단계: 경매 물건 검색가장 먼저 할 일은 내가 입찰할 만한 경매 물건을 찾는 것입니다.스피드 옥션이나 지지옥션, 굿옥션등 유로경매 사이트를 이용하셔도 되지만 초보자라면 무료경매 사이트부터 이용 후 유료로 넘어가는 걸 추천드립니다.유료 경매 사이트도 아래의 정보내용을 바탕으로 정보를 제공하므로 이용 시 크로스체크가 필수입니다. 대법원 경매정보 https://www.courtauction.go.kr법원에서 진행하는 경매물건 정보를 공식적으로 제공물건 검색, 입찰일정, 감정평가서, 매각물건명세서 등 열람 가능기본정보는 무료, ..

“경매는 진짜 싸게 살 수 있나요?”“뉴스 보니까 반값에 샀다던데… 그게 가능한 거예요?”처음 경매를 접하는 분들이 가장 많이 묻는 질문입니다.결론부터 말하자면, 네. 싸게 살 수 있습니다.하지만 '무조건 싸다'는 아닙니다. 싸게 살 수 있는 이유가 있는 구조이기 때문이죠.그 이유를 오늘 확실하게 짚어드릴게요. 1. 급하게 파는 시장, 경매 일반 매매시장은 팔고싶은 사람과 사고싶은 사람이 서로 가격을 조율해서 거래합니다.하지만 경매는 다릅니다.경매는 팔고싶어서파는 게 아니라 팔 수 밖에 없어서 나오는 물건입니다.대출금을 못 갚아서, 세금 체납으로, 혹은 소송 끝에 어쩔 수 없이 경매로 나오는 물건들이 많습니다.예를 들어 볼까요?김 사장님이 10억짜리 아파트를 담보로 7억 대출을 받았는데 사업이 어려..