근저당 모르면 경매 금지!!

“근저당? 그냥 은행 빚 아닌가요?”
그렇게 넘겼다간
낙찰 후 보증금까지
떠안을 수 있습니다.
특히 초보 경매 자라면 반드시 알아야 할
핵심 용어!
등기부등본 속 근저당의 위치가
돈을 지킬 열쇠입니다.
지금부터 정확히 정리해드립니다.

 

1. 근저당이란? – 부동산 세계의 보증수표

---

근저당권이란?

• 돈 빌려준 사람이 집에 걸어두는 보험 같은 것입니다.
• 정식 정의: 채권자가 일정 금액 한도 내에서 반복적으로 채권을 담보하기 위해 설정하는 저당권.
• 쉽게 말해: "혹시 너 돈 못 갚으면, 네 집 내가 가져간다!"라는 일종의 선언문

은행이 1억 원을 빌려주며 근저당을 설정할 때,
‘1억 + 이자 + 비용’을 보장받기 위해 1억 2천만 원 정도를 근저당으로 설정합니다.

 

2. 경매에서 근저당이 중요한 이유

---

경매 물건은 대부분 빚 때문에 나온 부동산입니다. 그리고 그 빚의 핵심, 가장 앞줄에 있는 게 바로 근저당권이에요.

경매에서는 ‘말소기준권리'라는 개념이 있습니다. 쉽게 말해, 이 기준보다 앞서 있는 권리는 낙찰받은 사람이 안고 가야 하고 이 기준보다 뒤에 있는 권리는 자동으로 사라집니다

 

근저당권 위치	결과
말소기준권리보다 위	낙찰자가 인수 (= 안고 간다)
말소기준권리보다 아래	소멸 (= 사라진다)

 

이게 왜 중요하냐고요?

낙찰 가격이 아무리 싸도, 근저당권이 소멸되지 않고 남아 있다면? 낙찰자는 해당 부동산의 소유권과 함께 그 빚도 떠안는 것입니다. 그래서 경매에서는 단순히 가격만 보고 입찰하면 안 되고, 근저당의 위치와 말소 여부를 꼼꼼히 따져봐야 해요.

 

3. 초보 경매자가 꼭 체크해야 할 포인트 

---

• 등기부등본 보는 법 배우기
  → 근저당 설정일, 채권최고액, 순위 확인
• 말소기준권리 파악하기
  → 경매 투자자에겐 말소기준권리가 생명
• 임차인과의 관계 확인
  → 근저당보다 먼저 들어온 세입자 있으면, 대항력 & 우선변제권 발생 가능성 O
• “싼 물건”보다 “안전한 물건” 고르기

경매 초보자일수록, 등기부등본의 근저당 순서와 의미를 정확히 읽을 줄 알아야
안전한 낙찰 → 성공적인 투자로 이어질 수 있어요.