경매는 왜 싸게 살 수 있을까? 초보자를 위한 진짜 이유!!

“경매는 진짜 싸게 살 수 있나요?”
“뉴스 보니까 반값에 샀다던데…
그게 가능한 거예요?”
처음 경매를 접하는 분들이
가장 많이 묻는 질문입니다.
결론부터 말하자면,
네. 싸게 살 수 있습니다.
하지만 '무조건 싸다'는 아닙니다.
싸게 살 수 있는 이유가 있는
구조이기 때문이죠.
그 이유를 오늘 확실하게 짚어드릴게요.

 

 

 

1. 급하게 파는 시장, 경매

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일반 매매시장은 팔고싶은 사람과 사고싶은 사람이 서로 가격을 조율해서 거래합니다.
하지만 경매는 다릅니다.

경매는 팔고싶어서파는 게 아니라 팔 수 밖에 없어서 나오는 물건입니다.
대출금을 못 갚아서, 세금 체납으로, 혹은 소송 끝에 어쩔 수 없이 경매로 나오는 물건들이 많습니다.

예를 들어 볼까요?
김 사장님이 10억짜리 아파트를 담보로 7억 대출을 받았는데 사업이 어려워져 대출을 못 갚게 됩니다.
결국 은행은 경매를 신청해 이 아파트를 처분합니다.

이처럼 경매는 급매보다 더 급한 시장입니다.
급하니까 싸게 팔린다고 생각하시면 됩니다.

 

2. 경쟁이 적다 = 낙찰가가 낮다

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경매 물건이라고 해서 항상 싸게 살 수 있는 건 아닙니다.
하지만 상대적으로 일반 매물보다 경쟁자가 적어 싸게 살 수 있는 기회가 많습니다.

왜일까요?

• 정보가 어렵다: 등기, 권리분석, 임차인, 선순위 등 
• 심리적 불안감: “혹시 명도가 안 되면 어떡하지?”, “소송에 걸리면?” 등 여러가지 문제들로 심리적인 부담이 있습니다.
• 자금 부담: 낙찰 후 대출 문제도 확실히 해야하고 잔금도 비교적 빠른시간 안에 내야합니다.

그래서 초보자는 선뜻 입찰에 나서기 어렵습니다.
결국 경쟁이 약한 곳에 기회가 생기고 그게 낙찰가율로 나타납니다.

낙찰가율이란?
감정가 대비 실제 낙찰 가격의 비율입니다.
→감정가 3억, 낙찰가 2.1억 → 낙찰가율 70%

 

 3. 하자 리스크가 가격을 낮춘다

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경매로 집을 싸게 살 수 있는 이유는 그만한 리스크를 감수해야 하기 때문입니다.

대표적인 위험 요소들을 알아볼게요

• 명도 문제: 기존 점유자가 안 나가면 직접 내보내야 합니다.
• 선순위 권리: 말소되지 않는 권리가 있다면 낙찰자가 떠안게 됩니다.
• 물건 상태 미확인: 내부 확인이 어렵기 때문에 보이지 않는 하자가 있을 수 있습니다.

이런 위험은 철저한 권리분석과 현장조사로 상당 부분 줄일 수 있습니다.
하지만 귀찮다는 이유로 제대로 분석하지 않으면, 싼 가격이 비싼 수업료로 돌아올 수도 있어요.

 

4.감정가는 현재시세가 아니다

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부동산 경매는 법원이 지정한 감정가를 기준으로 입찰을 시작하지만 이 감정가는 경매 개시 전 수개월 전에 산정된 과거 시점의 가치입니다.

일반적으로 감정평가는 입찰 개시일 기준으로 6개월에서 1년 전에 이뤄지는 경우가 많고,그 사이에 부동산 시장이 상승하거나 하락할 수 있기 때문에 감정가가 곧 현재 시세를 반영한다고 보기 어렵습니다.

또한 경매 시장 자체가 일반 매매보다 가격에 보수적으로 접근하는 특성이 있어 대체로 감정가보다 낮은 금액에 낙찰되는 경우가 많습니다.

따라서 경매에서 감정가보다 싸게 샀다고 해서 꼭 시세보다 저렴하게 샀다는 의미는 아니며 무엇보다 중요한 것은 현재 시세와의 비교 분석을 통해 실제 투자 가치를 판단하는 것입니다.

 

 

경매가 싸게 거래되는 이유는 다음과 같습니다.
-급하게 팔 수 밖에 없는 시장
-정보 부족과 두려움으로 경쟁자가 적음
-하자나 리스크가 존재
-감정가 산정일과 현재 가치와의 차이가 있을 수 있음
경매는 분명히 기회입니다.
하지만 그 기회를 내 것으로 만들기 위해서 철저한 분석을 통한 준비된 시선이 필요합니다.