공시법 킬러 문항 대비! 분필, 합필, 축척변경 절차와 청산금 계산

 

공시법 토지이동, 분필/합필/축척변경의 핵심 정리! 공인중개사 시험 합격을 위해 반드시 알아야 할 토지이동의 정의, 신청 의무, 절차를 사례와 함께 완벽하게 마스터하세요.

공인중개사 시험 준비생이라면 공시법, 특히 토지이동 파트가 조금 헷갈릴 수 있어요. '분필', '합필', '축척변경' 같은 용어들이 비슷비슷하게 느껴지기도 하고, 복잡한 신청 의무 기간 때문에 머리가 지끈거리기도 하죠. 저도 수험생 때 그랬던 기억이 나네요. 😅

하지만 토지이동은 시험에 단골로 출제되는 핵심 테마이므로, 완벽하게 정리해야 고득점이 가능합니다. 이 글을 통해 토지이동의 기본 원칙부터 분필, 합필, 축척변경의 신청 의무 및 절차까지, 마치 과외를 받는 것처럼 쉽고 명쾌하게 정리해 드릴게요! 😉

 

토지이동의 정의와 기본 원칙 🎯

공시법에서 말하는 토지이동이란, 토지의 표시(소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표)를 새로 정하거나 변경, 또는 말소하는 것을 말해요. 여기서 중요한 건 '소유자가 바뀌는 것'이 토지이동이 아니라는 점입니다. 소유권은 등기법에서 다루는 내용이죠.

토지이동의 종류는 크게 신규등록, 등록전환, 분할(분필), 합병(합필), 지목변경, 축척변경 등이 있어요. 이 모든 이동 사항은 누가 결정하고 등록할까요? 바로 지적소관청(시·군·구청장)입니다.

💡 알아두세요! (토지이동과 지적 정리)
토지이동이 발생하면 지적소관청은 토지대장, 지적도 등 지적공부를 정리하게 되는데요. 토지 표시 변경에 대한 지적 정리가 완료되면, 등기부에도 그 내용을 알려주어야 해요. 이를 등기촉탁이라고 부릅니다. 다만, 신규등록의 경우에는 등기부가 없기 때문에 등기촉탁을 하지 않는다는 사실, 꼭 기억해두세요!

 

분필(분할)과 합필(합병): 60일 의무는 언제? 🗓️

토지이동에서 가장 헷갈리는 부분이 바로 신청 의무 기간입니다. 분할과 합병은 소유자의 의사에 따라 자유롭게 할 수 있지만, 특정 상황에서는 의무적으로 신청해야 하거든요.

분할과 합병의 신청 의무 비교

구분	의무 신청 사항	신청 의무 기간
토지 분할 (분필)	1. 매매 등으로 소유권 이전이 필요한 경우 2. 토지 일부의 지목이 변경되어야 하는 경우	후자의 경우만 60일 이내
토지 합병 (합필)	1. 토지용도가 주택, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 국거, 유지, 수도용지, 공원, 체육용지 등인 경우 2. 소유자가 달라지면 안 되는 경우 (지번구역 동일, 지목 동일 등)	전자(12개 지목)의 경우만 60일 이내

보이시나요? 분할은 지목 변경이 수반될 때만 60일 의무가 생기고, 합병은 12가지 특정 지목에 해당하는 토지일 때만 60일 의무가 부과됩니다. 그냥 땅을 잘라서 팔거나 합치고 싶을 때는 의무 기간이 없으니 자유롭게 신청하면 됩니다.

⚠️ 주의하세요! (합병 불가능 사유)
합병하고 싶은 토지들의 소유자가 다르거나, 지번부여지역(동/리)이 다르거나, 지목이 다르면 합병할 수 없습니다. 특히 등기 여부나 용익권 등 권리 관계가 다르면 원칙적으로 합병이 제한되니, 이 부분을 놓치지 마세요!

 

축척변경: 3단계 절차와 청산금 계산 🧮

축척변경은 지적도에 등록된 축척을 작은 축척에서 큰 축척으로 바꾸는 것을 말합니다 (예: 1/5,000 → 1/500). 이는 정밀도를 높여 토지의 경계를 명확하게 하기 위함이죠. 축척변경은 토지이동 중에서도 절차가 가장 복잡하고, 출제 비중도 높습니다.

축척변경의 3단계 핵심 절차 (소유자 동의가 중요!)

1. ① 시행 공고 및 소유자 동의: 축척변경 시행 공고 후, 소유자 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 합니다. (의결 기관은 축척변경위원회)
2. ② 지적 정리 (경계, 면적 확정): 지적소관청이 경계점 표지 설치, 측량, 지번별 조서 작성 등을 통해 지적을 확정합니다.
3. ③ 청산금 정산 및 공고: 면적 증감이 발생하면 청산금을 계산하여 소유자에게 통지하고 징수/지급합니다. 청산이 완료되면 확정 공고와 동시에 지적공부를 정리합니다.

축척변경의 특이점은 청산금 정산 절차가 있다는 것입니다. 변경 전후의 면적 증감이 생기면, 그 차액을 돈으로 주고받는 절차죠.

📝 청산금 계산 공식 이해하기

청산금을 계산하려면 먼저 지번별 조서를 작성하여 변경 전/후 면적을 파악하고, 토지별 지가(단위 면적당 가격)를 조사해야 합니다.

청산금 = (변경된 후 면적 - 변경 전 면적) × 단위 면적당 지가

 

공시법 토지이동, 신청 의무 60일/90일 총정리 📌

마지막으로 수험생들이 가장 많이 헷갈려 하는 신청 의무 기간을 깔끔하게 정리해 드릴게요. 이것만 완벽히 외워도 문제 하나는 확실히 잡을 수 있습니다.

• 60일 이내 의무 신청 (표시 변경):
  • 신규등록, 등록전환, 분할(지목 변경 시), 합병(특정 12개 지목 시), 지목변경.
• 90일 이내 의무 신청 (토지 멸실):
  • 바다로 된 토지의 등록 말소 (90일 의무는 이 하나뿐입니다!)
• 신청 의무 없음 (자유):
  • 일반적인 분할, 일반적인 합병, 축척변경 (소관청이 시행하므로 소유자 신청 의무 없음)

📌 꿀팁: 등기촉탁의 예외
토지이동으로 지적공부를 정리한 후, 지적소관청은 등기소에 등기 촉탁을 해야 합니다. 하지만 다음 두 가지는 촉탁하지 않아요.
1. 신규등록: 아직 등기부가 없기 때문
2. 소유자 변경: 소유자에 관한 사항은 지적 정리와 동시에 등기부도 정리되기 때문에 촉탁할 필요가 없습니다. (토지표시 변경만 촉탁 대상!)

 

💡

토지이동 3대장 핵심 비교 요약

분필 (분할): 토지 일부 지목 변경 시 60일 의무! 매매 시는 의무 없음.

합필 (합병): 주택, 도로 등 특정 12개 지목 시 60일 의무! 권리 관계 복잡 시 불가.

축척변경 (청산금):

청산금 = (변경된 면적 - 변경 전 면적) × 지가

최우선 암기 사항: 90일 의무는 바다 등록 말소 하나 뿐! 나머지는 대부분 60일 또는 의무 없음.

공인중개사 시험 합격, 공시법 정복에서 시작됩니다. 파이팅!

 

 

자주 묻는 질문 ❓

Q: 토지 분할과 합병 시 지적측량을 반드시 해야 하나요?

A: 토지 분할 시에는 경계를 새로 정해야 하므로 지적측량이 필수입니다. 하지만 합병은 이미 등록된 경계를 그대로 합치기 때문에 측량을 할 필요가 없습니다.

Q: 축척변경 시 소유자 동의 외에 필요한 절차는 무엇인가요?

A: 소유자 3분의 2 이상의 동의를 받은 후, 시·도지사 또는 대도시 시장의 승인을 받아야 합니다. 승인 후 축척변경위원회의 의결을 거쳐 시행합니다.

Q: 지목변경도 60일 이내에 신청해야 하나요?

A: 네, 맞습니다. 토지의 용도가 바뀌어 지목을 변경해야 할 때, 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청에 신청해야 합니다.

마무리하며: 공시법 합격의 지름길 📝

복잡해 보이는 토지이동이지만, 오늘 정리해드린 의무 기간(60일/90일)과 분필/합필/축척변경의 핵심 절차만 정확히 이해하고 암기한다면 공시법에서 고득점을 받는 건 시간문제예요. 특히, 청산금 계산이나 축척변경의 복잡한 절차는 시험에 자주 나오니 꼭 여러 번 반복 학습해 주세요!

여러분들의 공인중개사 합격을 진심으로 응원합니다! 더 궁금한 점이 있다면 언제든지 댓글로 물어봐주세요~ 😊