재개발 사업은
조합,조합원,시공사,정비업체 등
다양한 주체들이 유기적으로
협력하여 추진되는 복합적인
도시정비사업입니다.
최신 법령을 기준으로
각 주체의 역할을
구조적으로 정리해 드릴게요.
1. 조합 - 재개발의 기획자이자 의사결정 중심
조합은 재개발 사업의 법적·실질적 주체로서, 조합원들의 이익을 위해 사업을 계획하고 추진하는 단체입니다. 2025년 개정 도시정비법에 따라 조합의 설립 요건이 완화되어, 전체 구분소유자의 70% 이상 및 토지면적의 70% 이상의 동의로 조합 설립이 가능해졌습니다.
조합의 주요 역할
- 정비사업 계획 수립 및 추진
- 시공사 및 정비업체 선정
- 분담금 산정 및 징수
- 관리처분계획 수립
- 인허가 절차 주관
2. 조합원 - 입주권을 가진 실질적 이해당사자
조합원은 재개발 구역 내 토지 또는 건축물을 소유한 권리자로, 조합의 구성원이자 사업 수익의 직접적인 수혜자입니다. 2025년 개정 법령에 따라 조합 설립 동의 시 전자서명 동의서 제출이 가능해졌으며, 총회 의결권 행사 시 전자적 방법을 활용할 수 있게 되었습니다.
조합원의 권한
- 조합 총회 의결권 행사
- 조합원 분양권 확보 및 배정
- 관리처분계획에 따른 분양가 확인
- 시공사 선정 등 주요 결정 참여
3. 시공사 - 건설 책임자이자 브랜드 공급자
시공사는 재개발 아파트를 실제로 시공하는 건설사로, 조합이 선정합니다. 2025년 개정 도시정비법에 따라 시공사 선정 시 전자적 방법을 활용한 의결권 행사가 가능해졌습니다.
시공사의 주요 역할
- 아파트 시공 및 설계 변경 협의
- 공사비 내역 및 공정 관리
- 조합원 설문을 통한 평면 최적화
- 분양 마케팅 및 브랜드 제공
4. 정비업체 - 실무와 행정의 실질적 수행자
정비사업전문관리업체, 흔히 정비업체는 조합의 파트너로서 실무 행정과 계획 수립을 대행합니다. 2025년 개정 도시정비법에 따라 추진위원회 단계에서 정비업체를 선정할 수 있으며 조합 설립 이후에도 이를 승계할 수 있습니다.
정비업체의 주요 역할
- 정비계획 수립 자문 및 서류 작성
- 추진위원회 구성 및 조합 설립 지원
- 분양 설계 및 분담금 추산 보조
- 공문·총회 자료·사업비 예산안 작성
5. 재개발 주체별 역할 한눈에 보기
| 주체 | 핵심 역할 |
| 조합 | 사업계획 총괄, 의사결정 중심 |
| 조합원 | 입주권 보유자, 실질 수익 당사자 |
| 시공사 | 아파트 시공 및 브랜드 제공 |
| 정비업체 | 실무 대행 및 행정 자문 역할 |
재개발 투자를 고민 중이라면 단지 입지나 가격만 볼 것이 아니라, 조합의 역량, 시공사의 신뢰도, 정비업체의 실적 등도 반드시 함께 살펴봐야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 조합원이 되면 반드시 분양권이 생기나요?
→ 조합원이더라도 분양신청을 하지 않으면 분양권을 얻을 수 없습니다. 또한 종전자산보다 종후자산 가치가 높아야 이익이 발생합니다.
Q2. 시공사와 정비업체는 동시에 선정되나요?
→ 보통 추진위원회가 정비업체를 먼저 선정하고, 조합이 설립된 후 시공사를 별도로 선정합니다.
Q3. 투자자는 어떤 주체를 특히 주의해야 하나요?
→ 조합의 의사결정력과 정비업체의 실무 능력은 사업 속도에 큰 영향을 미칩니다. 또한 시공사의 브랜드와 계약 조건도 중요합니다.
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