2025년 우선변제권과 최우선변제권 정리

내가 사는 집이
경매에 붙여진다면
내 전세 보증금은 안전할지
불안하신가요?
지금부터 보증금을 지켜줄
우선 변제권과
최우선 변제권에 대해
차근차근 알아가 보겠습니다.

 

 

 

1. 우선변제권과 최우선변제권은 왜 생겼을까

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예전에는 집이 경매로 넘어가면 임차인은 보증금을 거의 돌려받지 못하는 경우가 많았습니다. 특히 보증금이 적은 사람일수록 손해가 더 컸습니다.

그래서 임차인을 보호하기 위해 우선변제권 제도가 생겼고 그중에서도 가장 어려운 처지의 임차인을 보호하기 위해 최우선변제권이라는 특례 규정이 만들어졌습니다.

• 우선변제권은 일반 임차인의 보증금을 다른 권리자보다 우선 보호하기 위한 제도
• 최우선변제권은 보증금이 적은 소액 임차인에게 일부 금액을 가장 먼저 지급하는 제도입니다.

2. 우선변제권과 최우선변제권의 차이

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구분	우선 변제권	최우선 변제권
보호 대상	일반 임차인	보증금이 일정 금액 이하인 소액 임차인
보증금 반환 순서	근저당권 등보다 우선 배당	경매대금 중 일부를 가장 먼저 배당
요건	전입신고 확정일자 실제 거주	우선변제권 요건을 모두 갖추고 보증금이 일정 금액 이하일 것
배당 절차	배당요구 필요	배당요구 없이 자동 배당 가능

 

3. 최우선변제금의 기준은 계약일

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• 최우선변제금은 해마다 변동되므로 기준일이 명확해야 합니다.
• 오랫동안 임대차를 유지한 임차인에게 새 기준을 적용하면 형평성에 어긋납니다.
• 동일한 주택에서 오래 거주했다고 해서 최우선변제금이 계속 높아지면
  후순위 권리자와 집주인의 재산권이 침해될 수 있습니다.
• 그래서 계약 체결 시점을 기준으로 적용하여 권리관계를 명확히 합니다.

 

4. 2025년 최우선변제금 요건 정리

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지역	보증금 기준금액	최우선 변제금
서울	5000만 원 이하	1900만 원
수도권 과밀억제권역 (과천 성남 하남 등)	4300만 원 이하	1500만 원
광역시 (인천 제외)	3800만 원 이하	1300만 원
그 외 지역	3300만 원 이하	1100만 원

 

※ 위 내용은 2025년 기준이며 계약일을 기준으로 적용됩니다.
※ 출처는 대법원 홈페이지 보증금 보호 기준 고시 자료입니다.

• 위 금액을 초과하면 최우선변제를 받을 수 없습니다.
• 보증금이 기준 이하라도 전입신고 확정일자 실제 거주 요건을 모두 갖춰야 합니다.
• 최우선변제금은 자동 배당되지만
  그 초과분은 배당요구를 통해 일반 우선변제 순위에 따라 배당을 받아야 합니다.

 

5. 최우선변제권자의 잔액은 순서에 따라 배당

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최우선변제권자는 일정 금액을 선순위와 관계없이 자동으로 배당받습니다. 하지만 보증금이 이보다 큰 경우 나머지 금액은 배당요구를 해야 받을 수 있습니다.

• 최우선변제금 이내 금액은 자동 배당
• 초과 금액은 확정일자 순서에 따라 일반 우선변제권으로 배당
• 배당요구를 하지 않으면 초과 금액은 받을 수 없습니다.

이 부분은 종종 간과되므로 주의가 필요합니다.