법정지상권! 등기에 안나오는 숨은 권리

부동산 거래나 경매를 하다가 
이런 이야기 들으신 적
있으신가요?
“이거 법정지상권
성립할 수도 있어요.”
“이거 낙찰받아도
건물 철거 못 할 수 있어요.”
바로 오늘의 주인공
법정지상권에 대해 알아볼게요

 

1. 법정지상권, 간단히 말하면?

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법정지상권이란 건물은 내 것인데 땅은 남의 것일 때 건물을 계속 사용할 수 있게 해주는 자동 권리입니다.

예를 들어 땅이 다른 사람 이름으로 되어있는 작은 건물을 갖고 있는데
갑자기 땅 주인이 와서 “이제 내 땅이니까 건물 부수고 나가세요!”라고 한다면 어떨까요?

이런 부당함을 막기 위해 만들어진 법률이 법정지상권입니다.

법정 지상권이 생기게 되면

• 건물 주인은 땅을 빌릴 수 있는 권리를 자동으로 얻게 되고
• 땅 주인은 마음대로 건물 철거를 요구할 수 없습니다

즉 법정지상권은 말 그대로 법에서 정해준 땅 위에 서 있는 건물을 계속 쓸 수 있는 권리입니다.

법정지상권은 계약 없이도,
등기하지 않아도,
법에서 자동으로 생깁니다.

따라서 등기부등본에는 안 나와 있지만 실제로는 존재할 수 있고 이런 숨은 권리 때문에 경매 낙찰자들이 종종 큰 낭패를 보기도 합니다.

 

2. 예시로 이해하는 법정지상권

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A 씨는 땅을 담보로 은행에서 대출을 받아 건물을 지었습니다. 그런데 대출금을 갚지 못해 경매가 진행되었고 이 과정에서 땅만 경매로 넘어갔습니다.

• 건물은 여전히 A씨 소유
• 땅은 제3자인 낙찰자가 가져갔죠

이때 땅을 낙찰받은 사람은 토지 소유권을 갖게 되었지만 건물이 다른 사람(A 씨) 소유이기 때문에 원래 있던 건물을 철거하지 못하고  땅을 자유롭게 사용할 수 없습니다.

반면 건물 소유자인 A 씨는 법정지상권이 자동으로 성립되어 땅을 계속 사용할 권리를 갖게 됩니다.

 

3. 법정지상권이 중요한 이유

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• 경매 투자자 입장:
  법정지상권이 성립하면, 건물을 철거하거나 마음대로 이용할 수 없습니다.
  = 수익률 하락, 리모델링 제약 등 치명적
• 소유자 입장:
  땅 위 건물이 남의 것인데, 그 건물을 마음대로 철거하지 못합니다.
  = 땅의 활용가치가 줄고 가치도 떨어질 수 있음

4. 법정지상권이 성립하려면?

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1. 건물과 토지를 같은 사람이 소유하고 있었어야 합니다. (←이 부분이 중요합니다.)

2. 건물과 토지 중 하나가 경매 등으로 소유권이 바뀌어야 합니다.
3. 경매(또는 처분) 이전에 건물이 실제로 존재했어야 합니다.

• 만약 경매 당시 이미 건물이 철거되거나 사라진 상태라면 법정지상권은 성립하지 않습니다.
• 위 세가지 요건에 맞다면  법정지상권은 등기하지 않아도 자동으로 성립합니다.

등기부에 지상권이 없더라도 법정지상권이 성립할 수 있습니다.
등기부등본만 봐서는 절대 안심할 수 없습니다.
반드시 토지와 건물 소유관계, 경매 전 소유자 정보, 현장 확인까지 하세요.
실제로는 등기상에 아무 권리가 없어 낙찰받았다가
법정지상권이 있어 낙찰 이후가 힘들어지는 안타까운 경우가 있습니다.