9·7 대책도 막지 못한 서울 아파트값 상승세: 핵심 원인 3가지 분석

 

9·7 부동산 대책의 '무력화' 논란, 서울 아파트값은 왜 계속 오르는가? 주요 공급 대책 발표에도 불구하고 서울 아파트 매매 시장의 상승세가 꺾이지 않는 근본적인 원인을 분석하고, 실수요자가 주목해야 할 시장 동향과 전문가들의 전망을 심층적으로 다룹니다.

'집값 안정'이라는 정부의 강력한 의지가 담긴 **9·7 부동산 대책**이 발표된 지 얼마 되지 않았는데, 서울 아파트값 상승세가 다시 꿈틀거리는 것을 넘어 오히려 상승폭이 확대되고 있다는 뉴스, 정말 혼란스러우시죠? 저도 그래요. 솔직히 말해서, 큰 대책이 나오면 잠깐이라도 시장이 멈출 줄 알았거든요.

전문가들은 '공급 부족 우려', '금리 인하 기대감', 그리고 '추가 규제 이전 막차 수요' 등 복합적인 요인을 이야기하고 있는데요. 특히 **성동구, 마포구, 광진구 등 한강벨트**를 중심으로 상승세가 가파르게 나타나고 있다고 합니다. 이 글에서는 9·7 대책의 주요 내용과 그럼에도 불구하고 서울 아파트값이 오르는 근본적인 이유, 그리고 우리가 지금 꼭 알아야 할 시장의 핵심 동향을 자세히 파헤쳐 보겠습니다. 📌

 

9·7 부동산 대책의 핵심 요약: 공급과 규제 투트랙 전략 📝

먼저, 9·7 대책이 무엇을 목표로 했는지 짧게 정리해 볼게요. 이 대책은 크게 '주택 공급 확대'와 '가계대출 규제 강화'라는 두 가지 축으로 이루어져 있습니다.

구분	주요 내용
공급 확대	2030년까지 수도권에 총 135만 호 착공 계획 발표 LH 직접 시행을 통한 공공 주택 공급 속도 강화 및 유휴 부지 활용
금융 규제	무주택자 LTV 40% 적용 (일부 조정), 1주택자 전세대출 2억 한도 제한 주택 매매·임대 사업자 대출 LTV 0% (규제 지역 내 수도권)

💡 알아두세요!
대출 규제는 주로 투기 수요와 가계 부채 증가를 막기 위함이었습니다. 특히 1주택자 전세대출 한도 제한은 실수요자에게도 영향을 미쳤죠. 반면, 공급 대책은 단기적인 효과보다는 중장기적인 시장 안정을 목표로 한다는 특징이 있습니다.

정책 약발이 듣지 않는 이유: 시장 상승을 부추기는 요인 3가지 🔥

대책 발표 후에도 서울 아파트값이 3주 연속 상승 폭을 키운 데에는 단순히 규제가 약해서가 아닌, 구조적인 문제가 깔려 있어요. 제가 전문가들의 의견을 종합해서 핵심적인 세 가지 원인을 정리해 봤습니다.

1. 첫째, 중장기적인 주택 공급 부족 우려
   9·7 대책이 135만 호 '착공' 계획을 내놓았지만, 실제 입주까지는 절대적인 시간이 필요합니다. 특히 서울 내 핵심 지역의 양질의 신규 공급은 여전히 부족하다는 인식이 강해요. 이 때문에 '지금 아니면 내 집 마련은 어렵다'는 공포 심리가 매수세를 자극하고 있는 거죠.
2. 둘째, 예상치 못한 금리 인하 기대감
   최근 미국 기준금리 인하 가능성이 언급되면서 한국은행의 금통위 결정에 대한 기대감도 커지고 있습니다. 금리가 인하되면 대출 부담이 줄어들어 유동성이 확대될 것이라는 기대 심리가 주택 시장으로 유입되고 있습니다. 금리 변수가 시장에 미치는 영향은 정말 크잖아요.
3. 셋째, 대출 규제의 '풍선 효과'와 규제 막차 수요
   6억 원 이상 주택담보대출 규제로 인해 상대적으로 대출이 용이한 10억 원 안팎의 아파트에 매수세가 집중되면서 외곽 지역의 '풍선 효과'가 나타났습니다. 또한, 정부가 조만간 토지거래허가구역 확대 등 추가 규제책을 내놓을 수 있다는 우려 때문에, '규제 전 마지막 기회'라는 심리로 매수자들이 서둘러 시장에 진입하고 있는 것도 중요한 원인입니다.

 

실수요자 필독! 성동, 마포 등 한강벨트 동향 📈

지금 서울 시장은 '매도자 우위'로 완전히 돌아섰다고 봐도 무방할 것 같아요. 호가가 한 번에 몇천만 원씩, 심지어 **2억 원**까지 쑥쑥 오르는 사례가 나오면서 매수 심리가 정말 뜨겁습니다.

주요 지역별 주간 상승률 (2025년 9월 말 기준) 📊

• 성동구: 주간 0.59% 상승 (상승폭 최고, 1년 환산 시 30% 이상)
• 마포구: 주간 0.43% 상승 (호가 2억 상승 사례 발생)
• 광진구, 송파구, 강동구: 주간 0.31% ~ 0.35% 상승

*출처: KB부동산, 언론 보도 종합 (2025년 9월 기준)

이런 상황에서 중요한 건 바로 매수우위지수입니다. KB부동산 자료를 보면, 서울 매수우위지수가 77.3을 기록하며 5주 연속 상승했다고 해요. 이 지수는 **100을 넘으면 매수자가 많고, 100 미만이면 매도자가 많다**는 뜻인데, 지금은 100에 가까워지면서 매수 심리가 굉장히 강하게 회복되고 있다는 것을 보여줍니다.

⚠️ 주의하세요!
호가가 빠르게 오르는 지역에서 무리한 추격 매수는 항상 경계해야 합니다. 정부의 추가 규제 가능성과 함께, 향후 시장 변화에 따라 급격한 가격 조정이 올 수도 있으니, 본인의 상환 능력과 자금 계획을 가장 우선으로 두고 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

 

💡

서울 아파트값 상승의 구조적 요약

정책 효과의 한계: 공급 대책은 중장기 효과, 단기 수요 억제에는 역부족이었습니다.

주요 상승 동력: 금리 인하 기대감 및 '추가 규제' 전 매수하려는 심리가 시장을 주도하고 있습니다.

풍선 효과의 예: 대출 규제로 인해 10억 원 내외 아파트와 한강벨트 외곽으로 매수세가 집중되고 있습니다.

시장 심리 지표: 매수우위지수 77.3 기록! 매도자가 아닌 매수 심리 회복세가 뚜렷합니다.

전문적인 판단은 필수입니다. 신중한 접근으로 성공적인 내 집 마련을 응원합니다.

자주 묻는 질문 ❓

Q: 9·7 대책에도 서울 집값이 오르는 근본적인 이유는 무엇인가요?

A: 단기적인 공급 부족 우려, 잠재적인 금리 인하 기대감으로 인한 유동성 확대, 그리고 추가 규제 이전에 집을 사려는 '막차' 심리가 복합적으로 작용했기 때문입니다.

Q: 10월에 추가적인 정부 대책이 나올 가능성이 있나요?

A: 서울 아파트값 상승세가 꺾이지 않고 있어, 토지거래허가구역 확대 등 수요를 억제하는 추가 규제책이 나올 가능성이 높다는 관측이 지배적입니다.

Q: '한강벨트' 지역의 상승세가 두드러지는 이유는요?

A: 성동, 마포, 광진 등 한강변 입지 우수 지역은 실수요자와 투자 수요 모두에게 선호도가 높아 대책 발표 후에도 가격 방어와 상승세가 가장 강하게 나타나고 있습니다.

9·7 대책이 발표되었음에도 불구하고 서울 아파트값 상승세가 꺾이지 않는 현상은 여러모로 우리에게 시사하는 바가 큽니다. 정책 효과는 단기적이지 않으며, 시장의 근본적인 수급 불균형과 심리적 요인이 여전히 강력하게 작용하고 있다는 뜻이죠.

복잡하고 빠르게 변하는 부동산 시장, 신중하게 공부하는 자세가 정말 중요합니다. 제가 준비한 내용이 시장을 이해하는 데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 혹시 더 궁금한 점이나 의견이 있다면 언제든지 댓글로 물어봐 주세요~ 😊