경매 유찰, 다음 입찰은 얼마부터? 최저가 산정 원리

 

경매 유찰, 다음 입찰은 얼마부터 시작할까? 복잡하게만 느껴지는 경매의 **최저가 산정** 원리, 유찰될수록 낮아지는 가격의 비밀을 쉽고 명쾌하게 알려드립니다! 경매를 처음 시작하는 분들도 이 글만 읽으면 바로 이해할 수 있어요.

부동산 경매에 관심 있는 분들이라면 한 번쯤 이런 경험 해보셨을 거예요. 어렵게 마음에 드는 물건을 찾았는데, 경쟁자가 많아서 결국 낙찰에 실패하거나 아니면 너무 높은 가격에 낙찰받아버리는 경우도 있고요. 정말 좋은 물건은 사실 한 번에 낙찰되기보다는 여러 번 유찰되는 경우가 많거든요. 😅 그래서 오늘은 경매 물건이 **유찰**되었을 때, 다음 경매의 **최소 입찰금액**이 어떻게 정해지는지 쉽고 친절하게 알려드리려고 합니다. 이 원리만 제대로 알면, 다음에 어떤 물건에 도전해야 할지 훨씬 더 명확하게 보일 거예요. 함께 알아볼까요?

 

경매 유찰이란 정확히 무엇일까? 💡

경매 유찰은 말 그대로 "경매가 실패했다"는 의미입니다. 법원에서 정한 **최저매각가격** 이상의 금액으로 입찰한 사람이 아무도 없었을 때 유찰이 선언되죠. 경매 기일이 끝났는데도 해당 물건에 대한 주인이 나타나지 않았다는 뜻이에요. 이렇게 되면 법원은 다음 경매 기일을 다시 잡게 되는데, 이때 가장 중요한 변화가 일어납니다. 바로 **최저매각가격**이 내려간다는 점이죠.

💡 알아두세요!
유찰된 경매 물건은 보통 1~2개월 후에 새로운 기일이 잡힙니다. 그리고 이때는 기존의 최저매각가격보다 훨씬 낮은 가격에서 시작할 수 있어 경쟁력을 높일 수 있어요.

최저매각가격이 왜 내려가냐고요? 이유는 간단합니다. 이미 한 번 시장에서 아무도 사지 않겠다고 판단한 물건이니까요. 더 낮은 가격으로 내놓아야 잠재적 입찰자들을 끌어들일 수 있겠죠? 이 가격 하락 폭은 지역별로, 법원별로 조금씩 차이가 있는데, 보통 20%에서 30% 정도가 일반적이에요.

 

유찰 시 최저매각가격 하락률과 계산법 📈

이 부분이 가장 궁금하실 텐데요. 유찰 시 최저매각가격이 얼마나 낮아지는지 정확한 계산법을 알려드릴게요. 일반적으로 하락률은 법원마다 정해져 있습니다.

• 서울, 인천, 대전, 대구 등: 보통 20%
• 부산, 광주, 울산 등: 보통 30%
• 수도권 외 일부 지방 법원: 20% 또는 30% 등 다양하게 적용

이 하락률에 따라 다음 입찰 최저가가 결정됩니다. 예를 들어 볼까요?

예시 계산 📝

감정가 5억 원짜리 서울 아파트가 1회 유찰되었다고 가정해 봅시다.

서울은 보통 유찰 시 하락률이 20%입니다.

**1차 경매 최저가:** 5억 원
**1차 유찰 후 2차 경매 최저가:** 5억 원 × (1 - 0.2) = 4억 원

그럼 2차에서도 유찰되면 어떻게 될까요? 2차 최저가인 4억 원에서 다시 20%가 하락합니다.

**2차 유찰 후 3차 경매 최저가:** 4억 원 × (1 - 0.2) = 3억 2천만 원

이런 식으로 유찰이 거듭될수록 최저가격은 계속해서 낮아지게 됩니다. 3차에는 감정가 대비 64%까지 떨어지는 거죠. 정말 매력적인 가격이죠?

 

경매 입찰 보증금은 어떻게 될까? 💰

경매에 참여할 때는 입찰 금액의 10%를 보증금으로 미리 내야 하잖아요. 근데 유찰이 되면 이 보증금 계산도 조금 달라질 수 있습니다. 원래는 **최저매각가격**의 10%를 보증금으로 내야 하는데, 만약 한 번 유찰된 물건이라면 낮아진 최저가의 10%를 보증금으로 내는 게 맞아요. 하지만 가끔 법원에서는 **감정가**의 10%를 기준으로 삼는 경우도 있습니다.

⚠️ 주의하세요!
입찰 보증금은 보통 최저매각가격의 10%이지만, 종종 법원 재량에 따라 감정가의 10%를 요구할 수도 있습니다. 입찰 전에 반드시 해당 물건의 **공고문**을 꼼꼼하게 확인해서 보증금 액수를 정확히 파악해야 합니다! 보증금이 부족하면 입찰 자체가 무효가 되거든요.

 

글의 핵심 요약 📝

오늘 우리가 알아본 내용을 한 번 더 정리해 드릴게요. 복잡하게 생각할 것 없이, 딱 3가지만 기억하면 됩니다!

1. 유찰의 의미: 경매에서 최저가 이상으로 입찰한 사람이 아무도 없어 경매가 다음 기일로 미뤄지는 현상입니다.
2. 최저가 하락: 유찰 시 다음 경매의 최저매각가격은 보통 20~30%씩 낮아집니다.
3. 입찰 보증금: 새로운 최저매각가격의 10%가 보증금이지만, 공고문을 통해 정확한 기준을 확인해야 합니다.

구분	내용
유찰 정의	최저매각가 이상 입찰자 부재
가격 하락률	법원별로 20% 또는 30% 적용
보증금 기준	새로운 최저가 10% (공고문 확인 필수)

이처럼 경매 유찰은 단순히 경매가 실패했다는 부정적인 의미가 아니라, 오히려 좋은 물건을 더 저렴하게 살 수 있는 절호의 기회일 수 있습니다. 유찰의 의미와 가격 하락 원리를 제대로 이해하고 있다면, 남들보다 한발 앞서서 좋은 기회를 잡을 수 있겠죠.

"경매는 유찰될수록 기회다." 이 말을 꼭 기억하세요. 유찰된 물건에 대한 두려움 대신, 정확한 정보와 계산으로 성공적인 경매에 도전해 보시길 응원하겠습니다! 😊 궁금한 점이 있다면 언제든지 댓글로 남겨주세요!