대항력 있는 임차인의 기준 바로알기!
대항력 있는 임차인은
낙찰자 입장에서
보증금을 인수하거나
명도에 어려움을 겪을 수 있어
반드시 주의가 필요한
대상입니다.
지금부터 대항력 있는 임차인이
언제 인수 대상이 되는지
알아볼까요?
1. 대항력이란 무엇인가
대항력이란 임차인이 임대차 관계를 제3자에게 주장할 수 있는 권리를 말합니다.
쉽게 말하면 소유자가 바뀌더라도 임차인이 그 집에서 계속 살 수 있는 법적 힘입니다.
대항력을 가지기 위해서는 다음의 두 요건을 모두 충족해야 합니다.
| 대항력 요건 | 내용 |
| 점유 | 임차인이 실제로 거주하거나 영업하고 있는 상태 |
| 전입신고 또는 사업자등록 | 주택은 전입신고, 상가는 사업자등록을 완료해야 함 |
이 두 요건을 모두 충족한 다음 날부터 대항력이 발생합니다.
예를 들어 2024년 3월 10일에 전입신고를 하고 실제 거주를 시작했다면 2024년 3월 11일부터 대항력이 생깁니다.(익일 오전 0시부터)
하지만 대항력이 있다고 해서 낙찰자에게 항상 권리를 주장할 수 있는 것은 아닙니다.
말소기준권리보다 빠른 시점에 성립했는지가 관건입니다.
2. 말소기준권리보다 선순위인가?
임차인이 대항력 요건을 갖췄더라도 그 시점이 말소기준권리보다 늦다면 대항할 수 없습니다.
경매에서 말소기준권리보다 늦은 권리는 대부분 소멸되기 때문입니다.
| 비교 기준 | 결과 |
| 대항력 있고 말소기준권리보다 빠름 | 낙찰자에게 대항 가능, 보증금 인수 대상 |
| 대항력 있고 말소기준권리보다 늦음 | 대항 불가, 보증금 인수 안 됨 |
예를 들어 근저당권이 2023년 6월 1일 설정되었고 이 근저당이 말소기준 권리라면 임차인이 2023년 8월 1일(말소 기준 권리보다 늦은 날짜)에 전입 및 점유를 해서 대항력이 있더라도 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.
말소기준권리보다 늦게 성립한 권리는 낙찰로 소멸되기 때문입니다.
3. 실전 체크 포인트
투자자 입장에서 가장 중요한 건 임차인의 대항력 유무 자체가 아니라
그 시점이 말소기준권리보다 빠른지를 따져보는 것입니다.
다음과 같은 항목을 확인해야 합니다.
1. 전입신고일: 주민등록 열람 또는 입찰공고문 확인
2. 실제 점유 여부: 현황조사서 또는 현장 방문
3. 말소기준권리 설정일: 등기부등본 확인
4. 배당요구 여부: 매각물건명세서에 기재
이 네 가지를 통해 해당 임차인이 보증금 인수 대상인지 판단할 수 있습니다.
실제로 대항력이 있다 해도 말소기준권리보다 늦게 성립했다면 낙찰자 입장에서는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.
▶ 대항력 있는 임차인과 말소기준권리의 관계 자세히 보기
대항력은 임차인을 보호해주는 강력한 권리이지만 경매에서는 시점이 핵심입니다.
대항력이 있어도 말소기준권리보다 늦게 성립했다면 소멸되고 낙찰자는 인수할 필요가 없습니다.
• 대항력 요건: 점유 + 전입신고 또는 사업자등록
• 성립 시점이 말소기준권리보다 빠를 경우 인수 대상
• 늦게 성립한 경우는 보증금 인수 없이 명도 가능
• 권리분석의 핵심은 언제 대항력이 발생했는가입니다