등기부등본 이제는 읽을 수 있다!

부동산 거래를 하거나
공인중개사 시험을 준비하면서
가장 먼저 접하는 서류가
등기부등본입니다.
이번 글에서는 등기부등본의
구성과 해석 방법을
단계별로 정리해 보겠습니다.

 

1. 등기부등본이란 무엇인가

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등기부등본은 부동산의 법적 권리관계를 기록한 공적인 문서입니다.
등기부 등본을 통해 다음 사항을 확인할 수 있습니다.

• 현재 소유자가 누구인지
• 근저당권이나 가압류 같은 권리가 설정되어 있는지
• 경매가 진행 중인지 여부

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 발급 또는 열람할 수 있습니다. 

등기부등본 발급 및 열람은 아래 사이트에서 가능합니다.
▶대법원 인터넷등기소 바로가기

구분	주요 내용	주요 확인 포인트
표제부	물리적 정보	지번, 구조, 면적 등
갑구	소유권 관련 등기	소유자, 가압류, 경매 등
을구	소유권 외 권리 등기	근저당, 전세권, 지상권 등

갑구와 을구가 권리분석의 핵심입니다.

 

2. 표제부 보는 법

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표제부는 부동산의 물리적 현황을 확인하는 곳입니다.

 

주로 다음과 같은 정보가 표시됩니다.

• 건물의 구조 및 면적
• 대지권 비율
• 건축물 용도 및 호수
• 토지의 지목, 면적 등

표제부는 실제 권리분석보다는 부동산의 실체를 확인하는 용도로 활용됩니다.

 

3.  갑구 보는 법

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갑구는 소유권에 관한 내용이 기록된 부분입니다.

 

여기서 반드시 확인해야 할 항목은 다음과 같습니다.

• 소유권보존등기: 최초로 부동산이 등록될 때 등재되는 기록
• 소유권이전등기: 소유자가 바뀐 경우에 표시됨
• 가압류, 압류, 경매개시결정: 채무 관련 법적 조치 여부 확인

등기부등본에서 말소된 등기는 해당 등기 항목 전체 위에 빨간색 말소선이 그어져 있습니다.
이 말소선은 해당 등기가 현재 효력이 없음을 뜻합니다.
따라서 빨간 줄이 그어진 등기 항목은 과거 권리나 소유권으로, 더 이상 법적 효력이 없습니다.

 

반면에 말소선이 없는 등기 항목이 현재 유효한 등기이며,
특히 갑구에서는 말소선 없는 마지막 소유권이전등기가 현재 소유자를 나타냅니다.

경매개시결정이나 압류가 있는 경우는, 해당 부동산이 채무로 인해 법적 절차 중임을 의미하므로 주의가 필요합니다.

 

 

4.  을구 보는 법

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을구는 소유권 외의 권리가 기록되는 부분입니다.

 

대표적인 등기 항목은 다음과 같습니다.

• 근저당권: 대출 담보로 설정되는 대표적인 권리
• 전세권: 전세 계약 시 물권으로 설정되는 경우
• 지상권: 토지 위에 건물 등을 설치할 수 있는 권리

특히 근저당권 항목에서는 다음 정보를 확인해야 합니다.

확인 항목	내용
채권자	보통 금융기관 또는 사인
채권최고액	실제 대출금보다 120% 정도 높게 설정
설정일자	우선순위 판단의 기준

을구에 근저당이 남아 있으면, 매매 전 말소 여부를 확인해야 합니다.

 

5. 해석 시 주의사항

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등기부등본을 해석할 때는 아래 사항들을 꼭 체크해야 합니다.

• 접수일자와 접수번호를 통해 등기의 우선순위를 판단
• 말소 표시가 있는 항목은 현재 효력이 없음
• 공동소유 여부가 있는 경우, 소유자 각각의 지분 확인
• 실제 현장 상황과 불일치할 수 있으므로 실물 조사도 중요

등기부등본은 공인중개사 시험은 물론 실전 거래에서도 매우 중요한 서류입니다.
처음에는 낯설지만 구조와 용어를 익히면 누구나 해석할 수 있습니다.