부동산 경매 절차, 진짜 쉬운 7단계 요약 - 입찰부터 소유권까지 한눈에!
“경매는 복잡하고 어렵다?”
초보자라면 누구나 느끼는 막막함이죠.
하지만 경매 절차는 7단계만 기억하면
의외로 간단합니다.
오늘은 부동산 경매의 흐름을
쉽게 정리해 볼게요!
1단계: 경매 물건 검색
가장 먼저 할 일은 내가 입찰할 만한 경매 물건을 찾는 것입니다.
스피드 옥션이나 지지옥션, 굿옥션등 유로경매 사이트를 이용하셔도 되지만 초보자라면 무료경매 사이트부터 이용 후 유료로 넘어가는 걸 추천드립니다.
유료 경매 사이트도 아래의 정보내용을 바탕으로 정보를 제공하므로 이용 시 크로스체크가 필수입니다.
대법원 경매정보
https://www.courtauction.go.kr
- 법원에서 진행하는 경매물건 정보를 공식적으로 제공
- 물건 검색, 입찰일정, 감정평가서, 매각물건명세서 등 열람 가능
- 기본정보는 무료, 등기부등본은 법원 전자문서 유료 열람과 연결됨
온비드 (한국자산관리공사)
- 공공기관·지자체가 처분하는 부동산 및 동산 경매 정보 제공
- 주택 외에도 차량, 토지, 상가 등 다양한 자산 정보 검색 가능
- 회원가입 후 입찰 가능, 정보 열람은 무료
캠코 (한국자산관리공사 부동산 공매)
- 공매 중심, 국세 체납 재산이나 국유지 매각 등 공공성 강한 자산 위주
- 공매와 경매의 차이점에 주의해야 함 (공매와 경매의 차이는 다음에 자세히 다루겠습니다.)
- 물건 검색 시 주소, 감정가, 입찰일, 권리관계, 사진, 감정평가서 등 확인가능
2단계: 권리분석 및 현장조사
경매의 핵심은 권리분석입니다.
등기부등본, 매각물건명세서, 감정평가서를 분석해 다음을 파악해야 합니다
말소기준권리 기준으로 인수할 권리가 있는지, 점유자의 존재와 성격 (세입자인가? 소유자인가?) 물리적 하자, 임대차, 공실 여부 등현장조사도 반드시 필요합니다. 직접 가보지 않고 입찰하는 건 실전에서는 거의 도박에 가깝습니다.
3단계: 입찰 준비
입찰 전에는 다음을 준비해야 합니다:
입찰보증금 (보통 감정가의 10%) - 보증금을 꼭! 확인하고 현금도 가능하지만 수표 한 장으로 준비하면 좋습니다.
입찰표 및 입찰서류 작성( 보통 법원에서 작성하면 되지만 미리 작성해 간다면 실수를 줄일 수 있어요!!)
신분증 및 도장, (대리인, 법인명의 입찰 시는 필요서류 더 있습니다.)
입찰보증금은 현금이나 자기 앞수표로 준비하며, 낙찰되지 않으면 전액 돌려받습니다.
4단계: 입찰 & 낙찰
정해진 입찰일에 법원 경매계에 방문해 입찰합니다.
경매는 1회 입찰로 결정되며, 가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰자가 됩니다.
입찰은 오전에 시작해 1시간 정도 진행 (법원마다 시작 시간이 다를 수 있음)
낙찰 결과는 오후에 개찰 후 현장 발표하고 유찰이 되면 추후 다시 경매 진행합니다.
5단계: 매각허가 결정
낙찰된 뒤에는 법원의 매각허가 결정을 받아야 합니다.
이 결정이 내려지는 데는 보통 1~2주 정도 걸리며, 이 기간 중 이의신청이 없으면 낙찰이 확정됩니다.
이 단계 전까지는 낙찰이 취소될 수 있습니다.
허가결정문은 등기이전과 잔금 납부를 위한 핵심 서류입니다.
6단계: 잔금 납부
낙찰 확정 후에는 보통 30일 내에 잔금을 납부해야 합니다.
잔금은 낙찰가에서 이미 납부한 입찰보증금을 제외한 나머지 금액입니다
잔금 납부 기한은 연장되지 않으므로 자금 계획이 중요합니다.
(본인이 가지고 있는 투자금과 은행의 경락대금 대출 한도와 이자를 미리 알아보고 입찰하는 것이 중요)
7단계: 소유권 이전 & 명도
잔금을 완납하면 법원에서 '매각대금 완납 증명서’를 발급받아 소유권 이전 등기를 신청할 수 있습니다.
이제 비로소 물건의 법적 소유자가 됩니다.
하지만 여기서 끝이 아닙니다. 점유자가 있는 경우 명도가 남아있습니다.
세입자의 경우 보증금 반환 등 합의 후 퇴거,
소유자 점유라면 합의하에 명도하고 명도가 어려운 경우 법원 인도명령을 통해 강제집행 가능합니다.(쉽게 말해 법원이 명도를 도와줍니다)