법률행위의 요건, 공인중개사 민법의 핵심!
공인중개사 민법에서
핵심 중의 핵심인
법률행위 요건!
성립 요건과 유효 요건을
중심으로
수험생이 헷갈리는 포인트를
쉽게 정리해드립니다.
1. 법률행위? 그게 뭔데 중요한 걸까?
공인중개사 민법을 공부하다 보면 가장 먼저 나오는 개념 중 하나가 바로 법률행위입니다.
쉽게 말해 어떤 법적 효과를 발생시키기 위한 사람의 의사표시가 법률행위예요.
예를 들어 매매계약, 임대차계약, 증여, 유언 등 우리가 일상적으로 마주치는 거의 모든 계약이 법률행위에 해당합니다.그런데 이 법률행위가 효과를 가지려면 몇 가지 요건을 충족해야 하는데 그것이 바로 오늘의 핵심! 법률행위의 요건입니다.
2. 법률행위가 성립하려면?
(성립 요건)
가장 먼저 살펴볼 것은 성립요건입니다.
말 그대로 법률행위가 일단 성립하려면 갖춰야 하는 최소한의 조건을 말하죠.
1. 당사자(주체)
법률행위를 하려면 사람 또는 법인과 같은 주체가 있어야 합니다.
혼자서 계약서를 쓰고 서명해도 상대방이 없다면 성립 자체가 안 되는 거죠.
2. 목적(내용)
법률행위는 어떤 행위를 통해 무엇을 하려는지가 분명해야 합니다.
예를 들어 ‘매매’라면 무엇을 사고파는지, '임대'라면 어떤 물건을 임대하려는지 그 목적이 있어야 합니다.
3. 의사표시(의도 + 표현)
속마음(의사)과 겉으로 드러낸 말이나 행동(표시)이 있어야 하고, 그 둘이 일치해야 합니다.
팔 의도는 없지만 그냥 말로만 '팔게요' 했다면 의사와 표시가 일치하지 않아 문제가 될 수 있어요.
예를 들어 A가 자기 소유의 아파트를 B에게 팔기로 마음먹고, 계약서를 작성하며 "이 아파트를 3억 원에 팔겠습니다"라고 말했습니다.
- 당사자: 매도인 A, 매수인 B → 주체가 존재하고
- 목적: 아파트를 3억 원에 매매하려는 행위 → 구체적 목적이 있고
- 의사표시: 실제로 팔 의사도 있고, 그 의사를 계약서와 말로 표현했음 → 의사표시가 존재하고 일치함
▶ 따라서 이 법률행위는 성립 요건을 충족했다고 볼 수 있습니다.
반대로, A가 술김에 "이 집 너 줄게!" 하고 진지한 의사 없이 말만 했다면?
→ 의사표시가 부적절해서 성립 요건 자체가 미달된 사례가 될 수 있죠.
3. 성립 후엔 유효해야 한다!
(유효 요건)
법률행위가 성립했다고 해서 끝이 아닙니다.
다음은 그 행위가 유효하게 인정되기 위한 조건을 살펴봐야 합니다. 이걸 유효 요건이라고 해요.
- 당사자에게 행위능력이 있을 것
▶ 미성년자가 혼자서 집을 팔았다면? → 유효하지 않을 수 있어요. - 의사와 표시가 일치할 것
▶ 겉으론 "좋다"라고 해놓고 실제로는 팔 의사가 전혀 없었다면? → 착오나 사기, 강박이 있었을 수 있어요. - 목적이 가능하고 적법할 것
▶ 마약 거래나 도박 같은 건 법률적으로 허용되지 않죠. - 사회질서에 반하지 않을 것
▶ 불륜 관계 유지 조건으로 주택을 무상 제공하겠다는 약속은? → 반사회적 행위로 무효입니다.
이 네 가지 유효 요건 중 하나라도 충족되지 않으면, 그 법률행위는 무효가 되거나 취소될 수 있습니다.
4. 성립했지만 유효하지 않으면?
(무효 vs 취소)
법률행위가 성립했다고 해서 끝이 아닙니다. 유효 요건을 갖추지 못하면 법적으로 효력이 없거나 나중에 없던 일로 돌릴 수 있는 상황이 생깁니다.
이때 등장하는 개념이 바로 무효와 취소예요.
1. 무효: 처음부터 효력이 없는 법률행위
계약서 쓰고 도장 찍었어도 법적으로는 아무 일도 안 일어난 것처럼 되는 상태입니다.
▶ A와 B가 도박 사이트 운영을 위한 동업 계약을 체결했다면?
이건 사회질서에 반하는 법률행위로써 처음부터 무효입니다.
아무리 계약서를 쓰고 돈을 주고받았다 해도 법은 그 계약 자체를 인정하지 않습니다.
2. 취소: 일단 유효해 보이지만, 일정한 사유가 있으면 나중에 없던 일로 만들 수 있음
조건부 효력 유예 상태라고 생각하면 이해하기 쉬워요.
▶미성년자 C가 부모 동의 없이 휴대폰을 고가 요금제로 개통했다면?
계약은 일단 성립되고 유효처럼 보이지만 법정대리인(부모)이 취소하면 효력이 소급해서 없어지는 것입니다.
무효는 애초에 법적으로 인정받지 못한 행위
취소는 유효하지만 취소하면 처음부터 없던 일이 되는 행위입니다.
시험에서는 이 둘을 보기 지문에서 교묘하게 섞어 출제하니
개념을 사례로 익혀두면 훨씬 정확하게 이해할 수 있어요.
공인중개사 시험에서는 다음과 같은 방식으로 출제됩니다.
● 성립 요건과 유효 요건을 섞어서 보기로 냄
● "다음 중 법률행위의 유효 요건이 아닌 것은?"
● "법률행위가 무효가 되는 경우로 옳은 것은?"
● 사례형 지문에서 강박, 사기, 사회질서 위반 여부를 묻는 문제
열심히 공부하시는 여러분 오늘도 파이팅!!