투자 전 꼭 봐야 할 재개발 리스크 5가지
성공하는 재개발이 있으면
실패하는 재개발도 있습니다.
중간에 멈추거나 취소되거나
10년 넘게 제자리걸음인 곳도 많습니다.
오늘은 재개발 지역 투자 시
반드시 피해야 할
위험한 구역 특징 5가지를
알려드릴게요.
1. 조합 설립 후 수년째 진전 없는 구역
조합은 설립됐는데, 5년, 10년째 사업이 멈춰있는 지역, 생각보다 많습니다.
겉으로는 조합이 있지만, 내부는 운영이 거의 중단된 상태죠.
대표적인 원인:
- 조합원 간 불신, 회계 문제 등 내부 갈등
- 시공사 입찰 실패 또는 시공사와의 계약 파기
- 사업시행인가 조건을 충족하지 못하는 재정 문제
- 주민 반대로 지자체에서 인허가 보류
이런 구역은 겉으론 조합원 아파트처럼 보여도 실제로는 사업 지연으로 시간과 자금이 묶이는 위험이 있습니다.
▶ 체크포인트
- 최근 2~3년 내 사업시행인가 or 관리처분인가 여부 확인
- 국토부 정비사업 정보 시스템(클린업시스템)에서 사업 단계 확인
- 해당 조합의 총회 개최 이력 확인
2. 주민 갈등이 심한 구역
재개발은 사람과 이해관계의 집합체입니다.
특히 조합 내부에서 조합장 불신임, 회계 비리 의혹, 주민 간 고소·고발 사태가 있으면 사업이 순조롭게 진행될 수 없습니다.
아래 사례들은 갈등으로 인해 사업이 장기간 멈추거나 늦어진 대표적인 구역들입니다.
1. 서울 동작구 상도 10 구역
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- 조합 내 갈등과 시공사 선정 문제로 총회가 여러 차례 무산되고, 법적 분쟁까지 발생
- 사업이 10년 이상 지연되며 진행 상황이 불투명한 상태
2. 서울 은평구 갈현 1 구역
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- 조합장 선출과 회계 문제로 주민 간 내분 심화
- 소송과 총회 무효 판결로 사업이 장기간 지체됨
3. 서울 동작구 흑석 9 구역 (과거 사례)
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- 시공사 선정 과정에서 분쟁과 소송 발생
- 갈등 해결 후 2025년 착공, 현재는 사업 진행 중이나 과거 갈등 리스크가 컸음
▶체크포인트
- 해당 지역 이름 + “조합 갈등”, “조합장 소송”, “조합 비리” 등 검색
- 구청 민원 게시판, 부동산 카페, 조합 커뮤니티 참고
- 총회 공고문이나 회의록에서 재정 사용 문제나 조합장 불신임 안건 자주 등장하는지 확인
3. 정비구역 해제 이력이 있거나 해제 위기인 곳
재개발 사업은 정비구역 지정 → 조합 설립 → 분양의 흐름을 따릅니다.
하지만 중간에 정비구역이 해제되면 모든 과정이 원점으로 돌아가며, 조합원 자격도 사라집니다.
해제 사유는 다음과 같습니다:
- 10년 이상 사업 정체 (자동 해제 조건)
- 주민 30% 이상 해제 요청 시, 지자체가 해제 검토
- 서울시의 경우 공공기여 부족, 수익성 부족 구역은 해제 유도
이런 구역에 투자한 경우,
아파트는커녕 현금청산도 못 받고 그냥 원래 주택만 가진 상태로 끝나는 경우도 생깁니다.
▶ 체크포인트
- 구청 공지사항, 정비구역 지정 변경 이력 확인
- 도시 및 주거환경정비법 제20조: 10년간 정비사업 미착수 시 해제 가능
- 주민 반대가 강한지 커뮤니티·카페에서 민원 체크
- 주변 지역의 해제 사례도 함께 참고
4. 기반시설 확보가 어려운 구역
재개발은 단순히 낡은 집만 새로 짓는 게 아니라,
도로, 하수도, 공원, 학교 등 기반시설을 함께 정비하는 사업입니다.
하지만 좁은 골목, 급경사지, 인접한 공공부지 미확보 등의 문제가 있는 경우,
- 도로 확보 안 됨 → 설계 지연
- 인근 하천 정비 필요 → 추가 비용 발생
- 인접 토지 소유자 반대 → 사업 변경 불가
이런 구역은 행정절차가 복잡하고, 결국 비용은 조합원에게 돌아옵니다.
▶ 체크포인트
- 정비계획도 상의 도로 확보 여부, 인근 기반시설 조건 확인
- 서울 열린 데이터 광장 → 도로 폭, 상하수도, 공원 설치 계획 등 검색
- 정비계획서상 기반시설 설치계획 반드시 확인
5. 고분양가 우려 지역
조합 입장에서 조합원 부담을 줄이려면 일반분양가를 높여야 합니다.
하지만 주변 시세보다 과도하게 높은 분양가는 미분양 리스크로 연결됩니다.
- 일반분양 실패 → 사업지연
재개발·재건축에서 ‘일반분양’이란, 조합원 외에 일반 수요자들에게 분양하는 물량을 말합니다.
여기서 분양이 잘 안 되면(미분양 발생), 현금이 계획대로 들어오지 않아서 공사 비용 마련에 차질이 생깁니다.
결국 공사 진행이 늦어지고 사업 전체가 지연될 수밖에 없습니다.
- 후분양 검토 → 자금난 악화
미분양 부담을 줄이려고 후분양 방식을 검토하는 경우가 있습니다.
후분양은 공사를 먼저 다 하고 나서 분양하는 방식인데 초기 공사비를 조합이 먼저 모두 부담해야 하므로 조합의 자금 부담이 커지고 대출도 더 많이 필요해져 자금난이 심해질 수 있습니다.
- 결국 조합원 분담금 증가
공사가 지연되고 자금난이 심해지면, 부족한 공사비를 채우기 위해 조합원들이 더 많은 돈을 내야 하는 상황이 생깁니다.
즉 조합원 분담금이 예상보다 크게 늘어나 부담이 커지게 됩니다.
고분양가 리스크가 있었던 마포구 성산동 사례를 한번 살펴보겠습니다.
→ 사업 진행 상황: 성산동 재개발은 사업이 진행 중이나 일부 구역에서는 사업 추진 속도가 더디게 진행되고 있습니다.
→ 분양가 및 분양률: 인근 지역 대비 분양가가 높아 투자자들이 신중해졌고, 일부 세대가 미분양 상태로 남기도 했습니다.
→ 투자 리스크: 분양가와 관련된 리스크와 함께 사업 추진 속도에 따른 불확실성이 존재합니다.
▶ 체크포인트
- 분양 예정가 vs 인근 실거래 시세 비교
- 조합원 분양가 추정표 확인
- 정부의 분양가상한제 적용 여부 확인
주민 갈등이 심한 구역은 투자 리스크가 매우 크기 때문에 사업이 장기간 멈추거나 지연되는 구역은 피하는 것이 현명합니다.
투자 전에는 반드시 해당 구역의 갈등 상황과 조합 운영 현황을 꼼꼼히 확인하고 시간과 자금이 묶이는 위험을 최소화해야 합니다.