공법이란 무엇이고 어떻게 공부해야 할까요?
공법, 어렵게 느껴지지만
부동산 공부의 핵심입니다.
내 땅과 건물이 어떻게 쓰이는지
결정하는 법이니까요.
모르면 손해, 알면 든든한 공법!
두려워 마시고
편하게 따라오세요.
부동산의 진짜 시작,
공법부터 함께 배워봅시다.
1. 공법이란?
쉽게 말하면 국가나 지방자치단체가 국민과의 관계에서 만든 법입니다.
좀 더 쉽게 말하면
모두가 함께 잘 살기 위해 정해 놓은 법
내 땅이라고 해서 아무 건물이나 지을 수는 없죠?
이유는 공법이 그 땅의 용도와 사용 방법을 정해놓았기 때문입니다.
공법은 이렇게 개인의 자유를 어느 정도 제한하면서도,
그 대신 사회 전체의 질서와 공익을 지키는 역할을 합니다.
2. 공법과 사법의 구분
공법과 사법의 구분은 법률관계의 성격에 따라 나뉩니다.
| 구분 기준 | 공법 | 사법 |
| 주체 | 국가·지방자치단체 vs 국민 | 국민 vs 국민 |
| 목적 | 공공의 질서·이익 유지 | 개인 간의 권리·의무 조정 |
| 대표 법률 | 국토계획법, 건축법, 주택법 등 | 민법, 상법 등 |
| 법률관계의 특징 | 강행규정 중심, 일방적·형식적 관계 | 계약 자유 원칙, 대등한 법률관계 |
하지만 그 토지를 건축용으로 사용할 수 있는지 여부는 공법에 따라 제한됩니다.
이처럼, 부동산 실무에서는 공법과 사법의 이중 구조를 이해하고 적용할 줄 알아야 합니다.
3. 부동산 규제의 핵심 공법
공인중개사 시험에서 공법이 별도 과목으로 편성된 이유는 명확합니다.
모든 부동산의 활용은 공법의 제한 아래에서 이루어지기 때문입니다.
- 개발 가능한지 여부
(→ 국토계획법, 개발제한구역, 용도지역 지정 등) - 건축 기준 충족 여부
(→ 건축법 상 도로 접면, 높이제한, 이격거리 등) - 정비사업 진행 가능성
(→ 도시 및 주거환경정비법 적용 지역 여부 등)
이러한 요소들은 단순한 권리분석을 넘어서,
거래의 성사 여부, 투자 수익성, 법적 분쟁 가능성에 직접 영향을 미칩니다.
또한 시험에서는 공법이 2차 시험 과목으로서 40문항이 출제되며 어렵고 분량이 많아 학습 비중이 매우 큰 과목이기도 합니다.
4. 공인중개사 공법 시험법률
공법 과목은 총 5개 법률로 구성되며 각 법은 규제의 범위와 목적에 따라 체계적으로 분류됩니다.
| 볍률명 | 규제대상 | 주요 내용 |
| 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 | 토지이용계획 전체 | 용도지역·지구·구역, 도시계획 수립 절차 등 |
| 도시개발법 | 도시개발사업의 실행 | 신도시, 택지개발지구 등 조성 관련 법 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 노후 주거지 정비 | 재개발, 재건축의 요건, 조합설립 등 |
| 건축법 | 건축물의 설계와 시공 | 건축허가, 대지요건, 건폐율·용적률 등 |
| 주택법 | 주택 건설 및 공급 | 분양 절차, 입주자 모집공고, 청약제도 등 |
예를 들어 한 필지가 제2종 일반주거지역이면서 정비예정구역에 속할 경우 국토계획법과 정비법이 동시에 적용되는 것이죠.
5. 전체적 흐름으로 공법 공략
공법은 단순히 법 조문을 암기한다고 이해되지 않습니다.
전체적인 흐름을 이해하는 것이 중요합니다.
왜 이런 규제가 존재하는 것인가? 의문을 가지며 공부하는 것도 하나의 방법입니다.
저도 공부할 때 방대한 양과 엄청난 디테일에 이 과목은 어떻게 공부해야 할지 정말 막막했는데 큰 틀을 이해하니 공부에 많은 도움이 되었습니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 공법 전체의 기초 토대이자 계획 체계의 핵심으로 작용합니다.
- 국가·광역·도시계획의 수직적 구조
- 용도지역·지구·구역의 수평적 분류
- 토지이용규제의 원칙과 방식
이 공법의 큰 틀을 이해하지 못하면 각각의 세부 법률이 단편적으로만 보이게 되고 암기 위주 학습에 갇히게 됩니다.
따라서, 공법 학습은 국토계획법의 흐름을 정확히 파악하는 것에서 시작해야 합니다.
여러분들의 성공적인 공법 학습을 응원합니다!
