조합원 입주권, 도대체 어떻게 생기는 걸까요?

 

재개발 투자에서 빠질 수 없는
‘조합원 입주권’.
마치 뭔가 특별한 사람들만 가질 수 있는
‘프리미엄 티켓’처럼 느껴질 수도 있어요.
조합원 입주권이 생기는
조건, 시점, 주의할 점까지
꼭 짚고 가야 할 핵심을 정리해봤습니다.

 

1. 조합원 입주권이란 무엇일까요?

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재개발을 이야기할 때 빠지지 않고 등장하는 단어가 하나 있죠. 바로 조합원 입주권 입니다.
조합원 입주권이란 정확히 말하면, 재개발 구역 내 기존 주택 소유자가 새 아파트를 받을 수 있는 권리를 말합니다.
예전 집을 헐고 새로 짓는 대신, 당신에게 새 집 한 채를 우선적으로 줄게요 하는 것이 바로 조합원 입주권입니다.

 

2.입주권은 재개발 물건을 사면 그냥 생기는 걸까요?

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재개발 투자시 가장 많이 생각 하는 실수가 “재개발 지역에 집을 샀으니까 입주권이 생기겠지!” 입니다.
하지만 실제로는 입주권이 생기기 위해서는 몇 가지 중요한 조건이 있습니다.

1. 권리산정일 이전에 소유하고 있어야 합니다.
   → 권리 산정일 확인은 시·군·구 홈페이지 내 고시·공고 게시판 참고
2. 단독명의가 원칙입니다.
   → 부부 공동명의일 경우, 한 명만 조합원으로 인정
3. 동일 구역 내 여러 채를 가지고 있어도 입주권은 1개만 나옵니다.
   → ‘1세대 1입주권’이라는 원칙이 적용

 

3. 입주권은 언제 확정될까요?

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입주권이 재개발 지역 주택을 산다고 해서 바로 생기는 건 아닙니다.
입주권이 공식적으로 확정되는 시점은 바로  권리산정일 입니다.

그 전까지는 ‘조합원 자격이 있을 수 있는 사람’일 뿐이고 권리 산정일 이후에 “당신은 새 아파트 받을 수 있습니다”라고 최종 확정되는 거예요.

 

4.권리산정일 이후 매수해도 입주권 받을 수 있나요?

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이 부분은 헷갈려 하는 분들이 정말 많습니다.

정답은, 조건에 따라 가능하기도 하고, 불가능하기도 합니다.

구분	입주권 인정여부	설명
① 권리산정일 이후 매수 + 조합 동의(승계허가) 받은 경우	가능	조합 또는 관할 관청이 양도 승인을 해 주면 입주권 승계 가능
② 권리산정일 이후 매수 + 조합 동의(승계허가) 못 받은 경우	불가능	조합 동의를 받지 못하면 입주권 없음
③ 권리산정일 이전부터 소유 + 권리산정일 이후 양도	가능	권리산정일 전 소유자가 입주권 보유, 이후 양도는 인정
④ 권리산정일 이전부터 소유 + 권리산정일 이후 일부 양도	상황에 따라 다름	조합과 관할 관청의 판단에 따라 입주권 승계 가능 여부 결정

입주권은 재산권적 성격을 가지기 때문에 일정 조건을 충족하면 다른 사람에게 넘겨줄 수 있습니다. 이것을 입주권 승계라고 부릅니다. 

 

5.입주권도 세금이 따라오나요?

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1.양도소득세

• 입주권을 매도하면 양도소득세가 부과됩니다.
• 부동산처럼 보유 기간, 거래 시점, 1세대 1주택 요건 충족 여부에 따라 세율과 혜택이 달라집니다.

2. 종합부동산세 (종부세)

• 입주권은 일정한 요건을 갖춘 경우 종합부동산세 과세 대상이 될 수 있습니다.
• 특히 기존 주택이 있는 상태에서 입주권을 추가로 보유하고 있다면, 다주택자 판단 기준에도 영향을 줄 수 있습니다..

3.취득세

• 새 아파트로 입주하게 되면, 기존 주택 처분 여부와 1세대 1주택 요건에 따라 취득세 중과 여부가 달라집니다.
• 입주권을 주택으로 보느냐 여부에 따라 혜택 적용 여부도 달라지기 때문에, 취득 시기와 조합원 지위 유지 기간 등을 꼼꼼히 따져야 합니다.

 

입주권은 상속 대상도 됩니다.
조합원이 사망하면, 상속인에게 권리가 이전되며, 조합은 이를 승계 인정해 줍니다.
단, 상속세 문제, 조합 승계 신고, 권리관계 증명 서류 준비 등이 필요하니 절차를 잘 확인해야 합니다